Малоэтажка – весьма эффективный вариант решения жилищной проблемы. Но опять же – лишь при соблюдении ряда ключевых условий. А именно: минимальные ограничения, подготовленная и нарезанная на участки земля, заранее проведенные инженерные сети, доступные недорогие кредиты. Ничего из перечисленного в природе не наблюдается. Значит, будет как с инновациями: сотрясение воздуха и локальные удачи. На Белгородчине уже несколько лет весьма успешно строят малоэтажные комплексы, без особой оглядки на госпрограмму.
За последние недели в сфере малоэтажного домостроения случилось сразу несколько важных событий.
Фонд содействия развитию жилищного строительства объявил открытый конкурс на лучший архитектурный проект «Дома XXI века».
Участники будут соревноваться по нескольким номинациям. Отдельно будут оцениваться качество архитектурного решения, энергоэффективность, экологичность, технологичность. Претенденты должны предложить свой вариант частного односемейного дома — до 150 кв. м, сблокированного дома (таунхауса) — до 120 кв. м или многоквартирной малоэтажки. При этом предлагаемый вниманию жюри домик или таун-хауз необходимо включить в проект комплексной застройки и предложить свой вариант компоновки «жилых образований» (например, кварталов). Для отработки пилотных решений выбран участок площадью около 19 га на Истре.
Организаторы предупреждают: жилье должно быть «доступным для граждан с разным уровнем доходов».
Стоимость квадратного метра жилья (без учета стоимости земли и подключения сетей) не должна превышать 25 000 рублей.
Главный приз — 500 000 рублей, победители в отдельных номинациях получат по 250000. При этом ФСРЖС получает право выкупить лучший проект за 10000 рублей.
Жюри возглавляет председатель фонда Александр Браверман, в него также входят президент Союза архитекторов России Андрей Боков, известный эксперт в сфере градостроительства Вячеслав Глазычев и другие серьезные специалисты.
По мнению участников рынка, инициатива интересная, хотя и небесспорная. Чтобы выбрать решение конкретно для Истры — незачем городить конкурс. А если речь идет о выборе типовых проектов для крупного госзаказа, для запуска серии - тогда призовой фонд скудноват. Советские массовые серии (137-я, «корабли» и пр.) разрабатывались большими коллективами серьезных институтов. И то результат получился довольно сомнительным.
Интерес к конкурсу проявляют не столько архитектурные студии, сколько производственники. Управляющий директор по новым проектам Ilim Timber Industry Святослав Бычков полагает, что наиболее конкурентоспособными будут варианты деревянных каркасных домов. «Но для проектов такого класса критически важным параметром является логистика, — говорит г-н Бычков. — На удалении более 250 км поставки домокомплектов становятся нерентабельными. То есть у подмосковных комбинатов в этой ситуации заведомое преимущество: будут выпускать серию по проекту, купленному за 350 долларов.
Инициативу Фонда стоит рассматривать не как любопытный казус, а как симптом: по официальным данным, в этом году вместо плановых 73 млн кв.м строители введут около 40 млн, в будущем – 50 млн (вместо плановых 80 млн кв.м). Дешевая малоэтажка, не требующая серьезных капитальных затрат (при наличии инфраструктуры, конечно), – единственная реальная альтернатива.
Законодатели тоже не остались в стороне от актуальной темы. Дума в первом чтении приняла законопроект, предусматривающий массовое строительство малоэтажных домов для расселения аварийного фонда. Финансировать процесс будет Фонд ЖКХ, землю – без аукциона – предоставят муниципалитеты. После принятия закона власти субъектов федерации и муниципальных образований будут не просто расселять аварийные дома, но – «с учетом интересов развития малоэтажного строительства».
Средства Фонда ЖКХ (в пределах установленного для региона лимита) могут быть использованы для малоэтажных новостроек при выполнении ряда условий. Ключевые требования: наличие региональной адресной программы расселения и работа строго по муниципальному контракту – в рамках сильно критикуемого 94-ФЗ.
Строить можно дома, предусмотренные пунктами 2 и 3 49-й статьи Градкодекса – то есть таунхаусы максимум на 10 секций и малоквартирные домики не выше трех этажей и не более чем на 4 подъезда. Ценовой ориентир устанавливается Минрегионом (для Петербурга сегодня – не дороже 44 300 рублей за метр); срок выполнения контракта – 18 месяцев; проект планировки и межевания готовит застройщик; в ту же сумму могут быть включены: подготовка и согласование проекта, инженерные изыскания и стоимость подключения сетей. При этом аванс - 30%.
То есть не забалуешь.
По мнению строителей, наибольшие трудности будут связаны даже не с ценой контракта - легкую малоэтажку можно «вписать» и в 30 000 рублей за «квадрат», а с необходимостью использовать собственные средства. Потому что на аванс дом не построить, выполнение сроков зависит от расторопности согласующих инстанций. На практике обусловленные законопроектом полтора года может занять как раз согласование ПДП и технических условий. А за нарушение сроков контракт с застройщиком могут просто расторгнуть, он утратит права на участок – и потом может до посинения судиться с муниципалитетом, доказывая, сколько денег вложил. (Такой опыт у строителей, к сожалению, уже есть).
Руководитель проекта «СитиХаус» Юрий Врацких отмечает, что соотношение «30 на 70», при дефиците собственных оборотных средств и проблемах с проектным кредитованием, резко сужает круг возможных участников.
Генеральный директор фирмы «Т-Дом» Дмитрий Зюзин полагает, что схема предоставления участков без торгов несет в себе дополнительные возможности для коррупции. Впрочем, как и выбор подрядчика по 94-ФЗ: «Такие конкурсы, как правило, выигрывают либо те, кто идет на откровенный демпинг, либо фирмы, аффилированные с местной администрацией. Сроки реализации таких проектов в значительной степени зависят от чиновников, что создает внешние риски для застройщика или предполагает дополнительные расходы «на ускорение процесса»,- говорит г-н Зюзин.
В тех случаях, когда муниципальные проекты будут появляться вплотную к сложившимся коттеджным зонам, могут возникнуть конфликты, связанные с изменением качества среды.
А недавно, по завершении партийного съезда, премьер-министр Владимир Путин посетил микрорайон «Новая Ижора». Часть домов в строящемся малоэтажном комплексе построена для военнослужащих. Госзаказ оплачен, но с заселением – проблемы.
В «Новой Ижоре» Минобороны прикупило 350 домиков для военных, уходящих в запас, а также для офицеров ВМФ, ВВС и Ленинградского военного округа. Оптовая закупка получилась со сидкой: по 44 300 рублей за 1 кв.м. «Мы укладываемся в норматив (стоимости жилья), но проблема в том, что по законодательству для военнослужащих мы можем покупать только квартиры, но не дома»,- отметил министр обороны Анатолий Сердюков. Владимир Путин пообещал, что юридическая «нестыковка» будет исправлена постановлением правительства.
Проблема еще в том, что реальная ситуация не вписывается в нормативы предоставления площади. По действующему законодательству, на 1 человека в погонах положено 33 кв. м, на двоих – 42 кв. м, на троих и более – по 18 кв. м на каждого члена семьи. Офицеры в звании от полковника и выше могут рассчитывать на дополнительные 15 «квадратов». Такие же льготы предусматривает наличие ученой степени. А дома в «Новой Ижоре» – от 120 кв. м и больше. Получается, что для соблюдения нормативов военным нужно иметь семью в 6-7 человек минимум. В составе «Новой Ижоры» есть и дуплексы (дома на две семьи). Но их количество ограничено. А плодить в новом квартале коммуналки – не слишком эффективный подход. В общем, либо диссертация, либо рожать. Премьер склоняется ко второму варианту. «Такая площадь будет стимулировать людей рожать больше детей. Демографию улучшим», - заявил Владимир Путин. Он предложил изменить нормативы для семей, в которых двое детей и более.
В «Новой Ижоре» по завершении проекта будут проживать 15-18 тысяч человек, общая площадь жилого фонда составит 500 тысяч квадратных метров. На сегодняшний день построено более 800 домов. Почти все они уже проданы, из них 350 домов - по госконтракту министерства обороны. Рыночная стоимость одного дома общей площадью около 120 кв. м - около 6 миллионов рублей.
Малоэтажка – весьма эффективный вариант решения жилищной проблемы. Но опять же – лишь при соблюдении ряда ключевых условий. А именно: минимальные ограничения, подготовленная и нарезанная на участки земля, заранее проведенные инженерные сети, доступные недорогие кредиты. Ничего из перечисленного в природе не наблюдается. Значит, будет как с инновациями: сотрясение воздуха и локальные удачи.
На Белгородчине уже несколько лет весьма успешно строят малоэтажные комплексы, без особой оглядки на госпрограмму.
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ