Карта петербургского рынка жилья меняется. Кто и сколько будет строить в будущем году, сегодня можно определить очень приблизительно. В этом году самая популярная новость на строительном рынке – не рапорт о вводе очередного объекта, а сухая информация о погашении долгов. Аналитики строительных компаний уверенно говорят о неизбежном дефиците жилья, который наступит, когда спрос начнет восстанавливаться. Но сроки называют разные: может, через год. Или даже через два. Похоже, плодами этого дефицита (и связанного с ним повышения цен) будут пользоваться совсем не те, кто сегодня строит прогнозы.
Карта петербургского рынка жилья меняется. Кто и сколько будет строить в будущем году, сегодня можно определить очень приблизительно.
В этом году самая популярная новость на строительном рынке – не рапорт о вводе очередного объекта, а сухая информация о погашении долгов. Рапортуют о реструктуризации задолженности Группа ЛСР, «ЛенСпецСМУ»; только что «о сокращении долговой нагрузки более чем в два раза» - на 1,5 млрд. рублей – отчиталась компании «М-Индустрия»…
Это симптом.
Хотя официальный отчет о выполнении нацпроекта председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко получился вполне стандартным. В 2009 году город собирается отчитаться за 2,1 млн кв.м. Треть ввода - почти 700 000 «квадратов» - будет построено за счет казны. При этом в IV квартале чиновники прогнозируют традиционный аврал: ударную сдачу «пусковых» объектов и реализацию примерно 420 000 кв. м - на 31% больше, чем в том же периоде прошлого года. (Средний объем продаж – 100-120 тысяч кв. м в квартал).
Всего в Петербурге строится около 7 млн. кв.м. (Месяцем ранее специалисты КС называли другую цифру – 5 млн. кв.м).
Доля замороженных и приостановленных объектов сокращается, но остается весьма значительной: по данным аналитиков RBI, в конце прошлого года было приостановлено около 50% строек, к концу 2009-го их доля составит около 30%.
Сроки сдачи 50 жилых домов перенесены, задержка составляет от полугода до года.
В принципе, в сокращении ввода и в падении объемов продаж никакой катастрофы нет: рынок пришел в соответствие с платежеспособным спросом, частные инвесторы ушли, ипотечные сделки «сдулись» с 20-25% примерно до 5%; часть потенциальных клиентов занимает выжидательную позицию.
Беда в том, что многие участники рынка при сокращении реализации не смогут обслуживать свои финансовые обязательства – по банковским кредитам и по выпущенным облигациям. Или, по крайней мере, будут испытывать серьезные проблемы.
«Первая ласточка» уже спикировала: в компании «Строймонтаж» начата процедура банкротства. Пока в «Строймонтаже» введена процедура наблюдения; дело о банкротстве фирмы будет рассматриваться 12 мая 2010 года. По данным на середину ноября, кредиторская задолженность «Строймонтажа» составляет более 7,3 млрд рублей. На 13 рублевых и 12 валютных счетах денег нет или они арестованы.
По словам представителя «Строймонтажа», на балансе компании остаются 313 квартир. Из них на регистрацию в ФРС уже передано 124, по 172 квартирам необходимый пакет документов еще не сформирован. Другие цифры приводились со ссылкой на Балтийский банк и Службу судебных приставов: тогда речь шла о 1700 квартирах, на которые мог быть наложен арест. Балтийскому банку «Строймонтаж» задолжал около миллиарда рублей, и 74 квартиры приставы действительно арестовали.
В рамках процедуры наблюдения, вероятно, ограничения и аресты будут сняты. Так что дольщики, потратив дополнительные нервы и деньги, квартиры, скорее всего, получат, банку на этот раз повезло меньше. Тем более что, по словам специалистов, арбитражный управляющий назначен с ведома будущего банкрота.
Вокруг другого крупнейшего застройщика, компании ЛЭК, продолжают клубиться слухи о выводе активов, о намерении руководителей компании удрать за границу и пр. Но даже если оставить в стороне слухи, «сухой остаток» тоже не радеет: продолжается разбирательство между бывшими и действующими владельцами концерна; несколько объектов компании продолжают строиться без разрешительных документов, что в любой момент может привести к санкциям со стороны УФАС или прокуратуры.
Тут еще в нескольких судебных процессах выяснилось, что из ЛЭКа крайне сложно вытащить деньги обратно – что также не добавляет фирме популярности.
Компания «ЛенСпецСМУ» через арбитражный суд пытается расторгнуть договоры аренды земельных участков, приобретенных на торгах в прошлом году за 2 млрд рублей.
По одной из версий, основанием для расторжения договора могли послужить неучтенные ранее обременения (например, свалка на одном из участков). Повод откровенно формальный: на самом деле «ЛенСпецСМУ» хочет избавиться от весьма обременительных платежей (около 600 млн. рублей в год) за проекты, доходность которых сомнительна. Сложившийся спрос на жилье вряд ли позволит оправдать затраты в ближайшие два-три года. А в январе 2010-го компании предстоит погашать 1,5 млрд. рублей по облигациям. Даже если юристы холдинга не смогут реализовать программу-максимум (расторгнуть ставшие невыгодными договоры), то у них остается задача-минимум – с помощью судебных разбирательств отложить платежи до более благополучных времен.
Весной город предоставил строителям инвестиционные каникулы – отсрочку по платежам в казну. В ноябре каникулы закончились. Город требует погасить долги.
По данным КУГИ, на 23 ноября общая сумма погашенной задолженности - 767,8 миллиона рублей (16,% от суммы долга). С бюджетом рассчитались 80 строительных компаний; всего отсрочка была предоставлена по 263 договорам на общую сумму 5 млрд. рублей. На остальных накатывается вал штрафных санкций.
Осенью неприятностей у строителей прибавилось: Жилищный комитет начал взыскивать со строительных компаний неустойку за просрочку сдачи жилья, купленного городом.
Стандартный штраф рассчитывается по ставке 24% годовых. Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти принял иски жилищного комитета Петербурга к фирмам «ЛЭК Истейт» и «Комета» («дочка» ТД «Сигма»). По данным Жилищного комитета Смольный участвует в строительстве 37 объектов (2500 квартир) на общую сумму 5,5 млрд. рублей.
Финансовый вопрос остается ключевым.
Город подписал соглашение со Сбербанком и ВТБ о проектном финансировании, на очереди – соглашение с банком «Санкт-Петербург». Однако пока кредитные линии по этим договоренностям еще не открыты.
Компании договариваются с банками в частном порядке. Например, фирма «Мегалит» получила кредитную линию от ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад» в объеме 349 млн. рублей на пополнение оборотных средств. Средства предоставлены для реализации проекта «Дом у парка Есенина».
Уверенно себя чувствует «ЮИТ-Лентек», которому в этом году материнская фирма (концерн YIT) предоставила более 5 млрд. рублей «на осуществление уставной деятельности» - то есть на стройку.
К финансовым сложностям добавляются и сложности организационные. Переход на саморегулирование невнятен: часть застройщиков и подрядчиков останется за бортом СРО (кто-то просто не успеет оформить бумаги, для других непосилен вступительный взнос). Технические регламенты так и не приняты, и что именно будут регулировать – неясно.
Аналитики строительных компаний уверенно говорят о неизбежном дефиците жилья, который наступит, когда спрос начнет восстанавливаться. Но сроки называют разные: может, через год. Или даже через два. Похоже, плодами этого дефицита (и связанного с ним повышения цен) будут пользоваться совсем не те, кто сегодня строит прогнозы.
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ