Так получилось, что я уже более 15 лет пишу про недвижимость. То есть повод для публикации – какие-то цифры, и на выходе – тоже цифры, хотя и другие. В последнее время меня все больше занимает вопрос: что же кроется за этими значками?
- Штурман, приборы!
- Одиннадцать!
- Что - «одиннадцать»?!
- А что – «приборы»?
Ну да, конечно. Финансовый аналитик Джон Доу совершает утреннюю пробежку по Central-парку в кроссовках Nike, сделанных на вьетнамской фабрике подростком Фуон, допустим, Йонгом – это глобализация. Час рабочего времени Джона Доу стоит 30 долларов, час Йонга – 10 центов. При этом аналитику кроссовки нужны, тогда как Йонгу кросс-курсы мировых валют - до энергосберегающей лампочки…
В начале 2009 года, когда уже даже и в Москве сообразили, что «тихой гавани» из России не получается, министр финансов Алексей Кудрин заявил: «Причина нынешнего кризиса в том, что непонятна стоимость активов и объектов». Добавим от себя: а также товаров и услуг.
А можно ближе к теме?- подсказывает ехидный внутренний редактор. Можно.
На недавней конференции, посвященной последствиям кризиса, глава петербургской Colliers International Николай Казанский рассказал: участок на Петроградке площадью 2,5 га был приобретен в 2000-м за 1 млн долларов (то есть по 40 долларов за 1 кв.м), в 2004-м аналогичный по всем параметрам участок купили уже за 5 млн долларов (по 200 долларов за 1 кв.м), а в 2007-м он был продан за 50 млн долларов (по 2000 долларов за 1 кв.м). «Сейчас мы оцениваем стоимость этого пятна в 15 млн долларов (по 600 долларов), однако и за такие деньги покупателя найти очень тяжело»,- заключи г-н Казанский.
Вопрос: сколько эта земля стоит на самом деле - в приличном и экономически грамотном обществе задавать не принято. Что значит – «на самом деле»? Смотря для кого, смотря как использовать…
Бизнес-центр класса «А» площадью 7000 кв.м в 2008 году оценивался в 28 млн долларов, в 2009-м за него давали всего 12 млн долларов. Тут уже вопрос «как использовать» не возникает – жить в бизнес-центре не будешь, торговать тоже неудобно. Можно ли отсюда сделать вывод, что бизнес в Петербурге «похудел» в 2,5 раза? Или – просто лишних офисных площадей понастроили?
За торгово-развлекательный центр площадью 27 000 кв.м в 2008-м давали $70 млн долларов (по 2600 долларов за кв.м), в 2009-м - 38,5 млн долларов (по 1400 долларов). Может, с долларом что-то не то?
Так получилось, что я уже более 15 лет пишу про недвижимость. То есть повод для публикации – какие-то цифры, и на выходе – тоже цифры, хотя и другие. В последнее время меня все больше занимает вопрос: что же кроется за этими значками?
В комментариях к программе «Доступное жилье» на этот счет есть примерный ориентир: цена средней «трешки» должна соответствовать совокупному заработку среднестатистической семьи за три года. Ну, пускай так. (Хотя мне все же кажется, что русский мужик с топором, ставя избу, все же управится побыстрее). То есть жилплощадь – это если производительность умножить на время.
Аналитики «Петербургской недвижимости» подсчитали, что за 11 месяцев 2009 года в Петербурге рублевые цены в сегменте эконом-класса снизились на 11,46%, в бизнес-классе - на 17,97%, стоимость элитного жилья упала на 13,27%.
По мнению аналитика портала «ГдеЭтотДом.РУ» Александра Пыпина, доходы россиян за год сократились на 40%. (Обоснования г-н Пыпин, к сожалению, не приводит). Означает ли это, что фактически – с точки зрения доступности - жилье подорожало? Или нам предстоит мартышкин труд – пытаться отдельно подсчитать, как изменились доходы той узкой группы (4-4,5%) граждан, которые реально участвуют в операциях на рынке жилья?
И при этом нам все время придется оглядываться на г-на Доу и мастера Йонга, потому что российская экономика через нефть, газ и МИГи накрепко привязана к доллару и мировым рынкам.
Эксперт Алексей Шаскольский на круглом столе, где спорили как раз о справедливой стоимости, сказал: «Представление о недвижимости прошло три стадии: было натуральное хозяйство, потом появились деньги, теперь наступило время виртуального хозяйства». То есть к реальной пользе стен и крыши, защищающих от непогоды и злых соседей, добавилась солидная «виртуальная долька». И в кризис она отваливается в первую очередь.
Директор Института проблем предпринимательства Владимир Романовский в своей статье «Заговор «чайников» напоминает, что основной причиной Великой депрессии была эйфория миллионов людей, решивших стать инвесторами: «Акции компаний приобретали чаще всего на заемные деньги. Ажиотаж взвинтил стоимость ценных бумаг, и вот вся пирамида посыпалась: закрылось более 5000 банков, акции обесценились на 40 млрд долларов (тогдашних долларов!), промышленное производство сократилось вдвое, 12 млн остались без работы, 5 млн фермеров лишились земли».
Урок не пошел впрок.
В 2001 году разразился скандал с американской энергетической компанией Enron: «нарисованная» прибыль оказалась на 586 млн долларов меньше реальной, зато долги - на 2,5 млрд долларов больше. Появилось много вопросов к аудиторам, заодно с энергетиками пришлось обанкротить фирму Arthur Andersen, и «большая пятерка» мировых консультантов превратилась в «четверку».
Процесс пошел. WorldCom допустил «бухгалтерскую ошибку» стоимостью в 3,8 млрд долларов, у Xerox обнаружились приписки к отчетности на 6,4 млрд долларов, потом начались проблемы у Adelfi, Global Crossing… В каждом случае достоверность отчетности много лет исправно подтверждали аудиторы «большой четверки».
Европа не осталась в стороне.
В 2004 году «посыпался» итальянский продуктовый гигант Parmalat: в ходе расследования выяснилось, что с помощью сложной сети оффшорок концерн скрыл утечку в размере около 10 млрд евро. При этом кредиты фирме предоставлял не кто-нибудь, а Citigroup (финансирование шло через компанию Buconero LLC, в переводе с итальянского - «черная дыра»), размещением облигаций Parmalat занимались солидные люди из Bank of America и Deutsche Bank. Аудиторы концерна - Deloitte & Touche Tohmatsu и Grant Thornton – были привлечены к суду и теперь должны выплатить инвесторам 15 млн долларов…
События 2008-2009-го широко известны и многократно описаны. Повторим вкратце. Ипотека была создана как мощный механизм формирования новых финансовых и прочих рынков; недвижимость на общую сумму в полтриллиона долларов США была передана в собственность заемщикам, в том числе – сомнительным и просто безнадежным. И все это было построено, учтено и продано по огромным ценам, обусловленным искусственно созданным спросом.
«Когда неспособность миллионов обслуживать эти кредиты стала очевидной, массовая попытка уменьшить убытки повлекла за собой обвал рынка недвижимости, - пишет Владимир Романовский. - Под безумными суммами необеспеченных кредитов сломались сначала непосредственные участники, потом — операторы производных рынков».
И вот теперь генеральный прокурор штата Огайо Ричард Кордрэй подал иск против трех ведущих рейтинговых агентств, обвинив их в нанесении серьезного ущерба финансовым рынкам. Прокурор полагает, что Standard & Poor's, Moody's и Fitch выставляли необоснованно высокие кредитные рейтинги по ипотечным облигациям, причем получали за это столь же необоснованно завышенные комиссионные от эмитентов.
Похоже, прокурора интересует все тот же сакраментальный вопрос: а сколько это стоит на самом деле?
Короче говоря, бирже верить нельзя, аудиторам и рейтинговым агентствам – тем более. Может, коллеги разберутся, что к чему, и напишут правду?
В октябре 2008-го меня с группой коллег занесло в Лондон. Нас привезли на экскурсию в агентство Bloomberg. Я поинтересовался у директора по Европе Малькольма Фрида: можно ли было на основании информации, которую собирают эксперты Bloomberg по всему миру, сделать обоснованные предположения о возможности кризиса? «Если бы я мог ответить «да» — я бы сейчас не писал отчеты, а владел какой-нибудь медной шахтой. Мы не знали, что это может случиться. И никто из 300 000 наших клиентов не знал», - ответил Фрид.
Марк Джилберт, редактор раздела европейских рынков, подтвердил: «Часть вины за случившееся ложится на аналитиков и рейтинговые агентства. Потому что инвестбанки хотят продать свои продукты и обращаются к ним за рейтингами». Я спросил его вдогонку: а не собирается ли Bloomberg менять систему сбора и анализа информации? Ну, раз уж та, которая была – никуда не годится? Г-н Джилберт сразу заторопился: мол, извините, ребята, нам пора, у нас тут, на секундочку¸ финансовый кризис. В общем, ушел от ответа.
И вот результат. Вечер, скоро соберутся гости и выступит президент, а я сижу и отстукиваю колонку, разменивая несколько часов своего безусловно невосполнимого ресурса – времени – на несколько очень условных единиц…
Я пытаюсь представить себе, как будет выглядеть мировая экономика, переведенная из долларов в часы и минуты. Джон Доу шнурует кроссовки, собираясь на утреннюю пробежку, а у закройщика Йонга – выходной.
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ