Но главная печаль даже не в этом. А в том, что накачка отрасли деньгами, пусть даже разнесенная во времени на несколько этапов, все равно совпадет с провалом по вводу нового жилья. И мы снова получим виток цен на ровном месте – без какого-либо улучшения качества, без роста доходов населения. За исключением чиновников, распределяющих финансовые потоки.
Вот за что я особенно люблю наше правительство – сильно облегчает журналистам работу. Можно переходить на стахановскую методику Copy-Paste.
Полгода назад я написал колонку «Танцы на граблях» - о том, что получается из масштабной господдержки ипотеки: «Ведь буквально три-четыре года назад все это уже проходили: «Ипотека – наше все», составная часть нацпроекта, объемы кредитования растут по экспоненте, граждане берут займы в швейцарских франках и японских иенах, балуются плавающими ставками… А начальство ритуально удивляется: отчего это жилье так неоправданно дорожает? Как будто при накачке отрасли деньгами и отстающем росте выпуска продукта где-нибудь бывает иначе».
И снова – о том же самом.
В этом году государство устами премьер-министра объявило, что выделяет 250 миллиардов рублей на поддержку нового жилищного строительства. Но не напрямую (да таких механизмов и нет), а через ВЭБ и АИЖК – то есть через ипотеку.
Программа господдержки стартует в апреле. Бюджетные средства будут направлены на выкуп у банков кредитов на квартиры в новостройках.
Банки выдают гражданам кредиты под покупку жилья в новостройках (строго говоря, это не вполне ипотека – предмета залога ни физически, ни юридически еще нет). Базовые требования: эффективная ставка (с момента регистрации залога) - 11% годовых, первоначальный взнос 20% и больше, максимальный размер кредита - 8 млн рублей в Москве и Петербурге, 3 млн - в остальных регионах.
Потом, навыдавав достаточно, банки упаковывают кредиты в пулы и выпускают под них ипотечные облигации. Вот эти облигации и будут приобретать ВЭБ и АИЖК за счет казны, возвращая банкам ликвидность.
Дума в феврале приняла поправки в законодательство об ипотеке, позволяющие банкам выпускать облигации, обеспеченные «правами требования» и с первым взносом в 20%.
Тут, правда, возникает маленькая проблема: по данным международной статистики, чем меньше денег вносит сам заемщик, тем выше риск, что в какой-то момент он перестанет платить вообще. По некоторым данным, понижение порога с 30 до 20% увеличивает долю «проблемных» кредитов в три раза.
Но это бы еще полбеды – раз «проблемные» кредиты окажутся на балансе АИЖК или ВЭБа, пусть эти полугосударственные структуры с ними и разбираются. (Это еще тоже не факт, но допустим).
Как раз накануне обнародования программы возрождения ипотеки Роспотребнадзор выиграл иск у «Русского банка развития». Банк требовал отменить штрафные санкции: Роспотребнадзор оштрафовал кредитора за «неправомерные действия в отношении заемщика». В частности – за пункт, оставляющий банку возможность пересматривать процентную ставку по кредиту в одностороннем порядке и за то, что договор предусматривал штрафы за просрочку платежей. Дело попало в Высший арбитраж. Президиум ВАС решил все требования ответчика удовлетворить – включая скандальный пункт о незаконности штрафов за просрочку.
Юристы и банкиры полагают, что произошла «техническая ошибка», и решение будет исправлено. Потому что иначе совсем непонятно: что теперь банкам делать с неисправными должниками? Какой процент закладывать в ставку, чтобы покрыть за счет добросовестных плательщиков – убытки от недобросовестных?
Ситуация дурацкая. Но вот поток жалоб от заемщиков на драконовские штрафные проценты – реальность. Причем зачастую неважно: заемщик на самом деле не платит, или операционистка ошиблась, или в банковской системе случился сбой… Так что решение ВАС возникло не на пустом месте. И первое (очевидное) следствие из него – увеличение процентных ставок.
Еще одно немаловажное обстоятельство. Выпуск ипотечных облигаций – процедура небыстрая и недешевая. Она занимает от полугода до года под нее надо собрать изрядный пакет документов. Мелким и даже средним банкам это не под силу. (Отчасти именно поэтому секьюритизация и до кризиса не пользовалась особенной популярностью). То есть деньги, выделенные государством, до самих строителей дойдут даже не послезавтра. Через год-два – и это в лучшем случае. А пока – предполагается, что банки будут активно кредитовать строителей, уповая на изменившийся политический курс и обещанную господдержку.
Пока, надо сказать, банки не горят желанием связываться с новостройками. Хотя дефицит ликвидности давно позади, и в повестке дня у финансистов совсем другая забота: где бы разместить уже привлеченные средства? Но жилищное строительство в качестве приоритета пока не рассматривается. Потому что риски по-прежнему запредельно высоки. По 214-му в Питере работают менее 30% компаний, в договорные сроки укладываются – и того меньше; доходы среднего класса (целевая группа ипотеки) сократились за 2009-й год на 12-15%, и в 2010-м – по крайней мере, не вырастут.
Прибавка пенсий на статистике кредитования никак не скажется. А вот налоговые нововведения (замена ЕСН отчислениями в три разных фонда), по оценке специалистов, уже в этом году неизбежно уведут часть зарплат в тень. Значит, количество «белых» заемщиков еще уменьшится
И сокращение числа выданных ипотечных кредитов (по Петербургу) за прошлый год в четыре раза (по деньгам – в шесть) - это объективная реальность, точное отражение рыночных реалий. Сейчас доля ипотеки подрастает; по мнению функционеров, новации правительства увеличат «доступность ипотеки» в два с половиной раза. Если считать от кризисной базы, близкой к нулю – наверное.
Но главная печаль даже не в этом. А в том, что накачка отрасли деньгами, пусть даже разнесенная во времени на несколько этапов, все равно совпадет с провалом по вводу нового жилья. И мы снова получим виток цен на ровном месте – без какого-либо улучшения качества, без роста доходов населения. За исключением чиновников, распределяющих финансовые потоки.
Примерно по той же схеме разбирали итоги Олимпиады в Турине. Съездили – провалились – а, так наверное, денег было мало?
Добавили денег – впятеро против туринского бюджета! И отправились в Ванкувер.
Но нельзя сказать, что наши государственные мужи совсем уж необучаемые. Пережив последствия от путешествий по граблям, они приходят к мысли о необходимости что-то делать.
Например, можно вдвое укоротить черенок…
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ