Наверное, если бы перед администрацией маячила перспектива срочно изыскивать для всех переселенцев новые квартиры, чиновники призадумались бы. И у обитателей «хрущевок», оптом назначенных к реновации, появляются интересные шансы. Зыбкие, но не безнадежные. Правда, бОльшая часть домов, попавших в адресный перечень, вовсе не числится аварийными. Но ведь они приговорены к сносу? И ремонту не подлежат? Полагаю, юристы и в этой ситуации обнаружат дополнительные зацепки.
В политкорректных Штатах, как известно, наилучшие карьерные шансы – у многодетной чернокожей женщины-инвалида. Наше государство устроено строго противоположным образом, что в очередной раз подтвердил успех российских паралимпийцев в Ванкувере: закаленные нашей повседневностью, отечественные инвалиды не оставили шансов другим претендентам.
Однако и у нас случаются ситуации, когда лучше быть бедным, чем иметь средний (хотя бы) достаток.
Верховный суд РФ опубликовал очередной обзор судебной практики. В одном из разделов указано, что собственникам аварийного жилья власти обязаны предоставить другую квартиру, причем вне очереди. Правда, эта относится только к «официально признанным» малоимущим.
Судебная история случилась в Перми. Семья Гилевых (мать с несовершеннолетним сыном) владела двухкомнатной квартирой. Дом на Новогодней улице постепенно ветшал, и в 2007 году был признан аварийным, а квартира – непригодной для проживания и не подлежащей восстановлению.
В 2008-м Гилевых муниципальные власти официально признали малоимущими (подтвердив, что сами они квартиру купить не могут), в 2009-м - поставили в очередь на жилье. Что такое муниципальная очередь – дело известное: в Питере это 15-20 лет, как в Перми – не знаю, но вряд ли намного быстрее. Гилевы обратились в суд, требуя, чтобы квартиру по норме им дали без очереди, потому что жить негде.
Районный и городской суды в иске отказали. Они исходили из того, что по ст. 32 Жилищного кодекса жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. «Факт постановки истца и членов его семьи на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении… не порождает права на предоставление жилого помещения во внеочередном порядке», - говорилось в решении.
Дело попало в Коллегию ВС. Верховный суд отменил решение пермских коллег и в своем определении привел несколько важных выводов. Во-первых, для постановки на очередь неважно, было ли развалившееся жилье муниципальным или приватизированным. Главное – чтобы претендент был малоимущим и не мог приобрести жилье самостоятельно. Во-вторых, указывает ВС, не имеет правового значения, по чьей вине квартира или дом пришли в непригодное для использование состояние. (Здесь еще важно доказать, что жилье не подлежит ремонту). В-третьих (самое важное): в силу части 2 ст. 57 ЖК, «аварийщикам» жилье должно предоставляться вне очереди.
Старший юрист «Райтмарк Групп» Ольга Карпова указывает: в основных пунктах ВС практически продублировал позицию Конституционного суда, сформулированную в марте 2009-го при рассмотрении аналогичной проблемы.
Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию. Конечно, с учетом неспешности нашего правосудия «внеочередное» жилье Гилевы получат, по-видимому, не скоро. Но – создан важный прецедент. Тем более что в марте сам председатель Высшего арбитражного суда Антон Иванов в выступлении на Сенатских чтениях призвал усилить роль прецедента в судебной практике. (См. также его же статью «Речь о прецеденте» в «Ведомостях»).
Обзор практики ВС – это ориентир для гражданских судов. Не то чтобы обязательный к исполнению, но все же это такие рекомендации, игнорировать которые судьи на местах, как правило, не решаются.
Тут, конечно, открывается простор для полета фантазии. Наверное, иначе строилась бы и стратегия собственников, защищавших свои квартиры на Эсперова, 12 (Крестовский остров). Администрация и подконтрольные ей строительные фирмы спорный домик нечаянно обвалили, спеша расчистить площадку для (ирония судьбы) коттеджного поселка конституционных судей. Теперь у одного из бывших квартировладельцев остались права на земельный участок (3 на 10 метров), где он собирается разместить бомж-вагончик и в нем жить…
Можно вспомнить и «колпинское дело», когда районные власти пытались разом признать аварийными 22 дома, чтобы освободить пятно под застройку. Причем собственникам угрожали перспективой сноса за свой счет. Наверное, если бы перед администрацией маячила перспектива срочно изыскивать для всех переселенцев новые квартиры, чиновники призадумались бы.
И у обитателей «хрущевок», оптом назначенных к реновации, появляются интересные шансы. Зыбкие, но не безнадежные. Правда, бОльшая часть домов, попавших в адресный перечень, вовсе не числится аварийными. Но ведь они приговорены к сносу? И ремонту не подлежат? Полагаю, юристы и в этой ситуации обнаружат дополнительные зацепки.
Серьезный вопрос – кого считать малоимущим. Ежедневные строчки из милицейских хроник – то бездомный на Х-5 протаранит безработного на «Инфинити», то из квартиры у неработающего гражданина упрут какие-то немеряные ценности – не всегда убеждают. Большинство граждан все же имеют и постоянный заработок, и какое-никакое имущество.
В деле Гилевых принципиально важный момент – что их бедными признала местная администрация.
В петербургском законе о порядке учета граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, есть специальная глава о малоимущих. Определение выносит специальная комиссия. Претендовать на бесплатные метры могут те, кто зарабатывает меньше двух прожиточных минимумов (11 650 рублей в сумме) на семью. И еще: стоимость находящегося в собственности имущества, включая жилье и автотранспорт, не должна превышать десятикратную «среднюю рыночную стоимость» квадратного метра, рассчитанную для Петербурга. Если чиновники будут доказывать, что речь идет о минрегионовских «квадратах», тогда это 443 000 рублей. (Сегодня нормативная цена для Петербурга – 44 300). Трудно себе представить комнату даже в очень «убитом» доме, которая стоила бы меньше этой суммы. Не говоря уже о квартирах. Другой вопрос – как оценивать сами квартиры. Прирученные властью оценщики довольно умело обращаются как с понижающими (если надо выкупать), так и с повышающими коэффициентами – в зависимости от установки. Так что вряд ли реальных претендентов будет много…
Но в Приложении 2 к тому же закону в расчете стоимости имущества указано: при постановке на очередь учитывается инвентаризационная (ПИБовская) стоимость. А это уже совсем другой расклад. Хотя инвентаризационная – это никак не рыночная…
Внимание, вопрос: малоимущий и нуждающийся в жилье – это одно и то же?
В общем, адвокаты довольно потирают руки: им, как по другому поводу говорила Валентина Матвиенко, предстоит большая работа!
А сверху нас в очередной раз призывают работать «по-белому» и платить налоги…
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ