Ну а когда нам говорят, что нынешней весной по сравнению с весной 2009 года спрос на первичное жилье вырос на 30%, и приводят впечатляющие цифры заключенных сделок по недавно анонсированным объектам («Мир недвижимости», «Петербургская недвижимость», ГДСК и др. компании), можно самостоятельно сделать свой собственный ценовой прогноз, озвучив который, я бы встал в один ряд с критикуемыми мной экспертами.
«Без авторитета человек не может существовать, и все же авторитет несет с собою столько же заблуждений, сколько истины», – сказал Иоганн Вольфганг Гёте
На мой взгляд, большинство аналитических публикаций о рынке недвижимости в петербургских СМИ за последние полтора года не выходили за границы так называемых технических манипуляций. На биржевом сленге этот термин означает распускание слухов о каких-нибудь событиях, существенно влияющих на котировки. На фондовом рынке такие манипуляции случаются довольно часто, они являются прямым нарушением законов практически всех развитых стран и подлежат расследованию с целью найти источник таких слухов. Высказывания различных аналитиков, в принципе, тоже можно считать влиянием на рынок с целью манипулирования, но аналитика трудно уличить в злом умысле, поскольку он всегда может привести разные доводы в пользу своего мнения, и он, как человек, имеет право на ошибку и вполне может не принять в расчет тот или иной фактор, могущий повлиять на выводы, которые он озвучил в прессе. То есть высказывания аналитиков за манипулирование рынком обычно не принимаются, и никакой ответственности (в правовом поле) за свои слова они не несут.
С этой точки зрения рынок недвижимости ничем не отличается от фондовой биржи. Здесь также «первую скрипку» в аналитических публикациях в СМИ играют эксперты компаний, высказывающие свои сугубо частные мнения, посвященные тому или иному вопросу. Например, когда разразился кризис и цены на жилье покатились с горки, эксперты с умным видом вещали о том, что никакого падения цен нет и не будет, поскольку у нас на душу населения строится гораздо меньше квадратных метров жилья, чем на Западе, а отсюда – дефицит предложения, который всегда служит основанием для прогноза положительной динамики цен. Надо сказать, что определенную роль подобные публикации сыграли. Об этот свидетельствует хотя бы тот факт, что примерно год назад на вторичном рынке наблюдалось катастрофическое падение числа заключенных сделок, вызванное тем, что покупатели уже не хотели брать квартиры по новым ценам, а продавцы еще были не готовы отказаться от старых. Проблемы первичного рынка того времени были вызваны не столько недостатком объективной информации, сколько страхом (частично оправданным) перед замороженными кризисом стройками.
Остается понять, как можно бороться с техническими манипуляциями на рынке недвижимости. Самый очевидный способ открыл еще булгаковский профессор Преображенский: не читайте советских газет (а также аналитических статей о недвижимости, добавим мы). Хороший совет, что и говорить. Но откуда же тогда узнавать о тенденциях рынка, когда собираешься покупать, продавать или снимать жилье? Можно, конечно, посоветовать читать не статьи, ссылающиеся на мнения ангажированных экспертов, а так называемые авторские публикации уважаемых журналистов-аналитиков, не замеченных в порочащих их связях с участниками рынка. Но уж поверьте мне (хотя в контексте данной колонки это требование и кажется абсурдным), что таких журналистов днем с огнем не найти.
Остается один выход: если не Пифия, то Пифагор. В переводе с древнегреческого – верьте не прогнозам, а цифрам. Когда мы в следующий раз услышим: цены на жилье через столько-то (дней, месяцев и т.д.) вырастут на N процентов, давайте вспомним о крахе прогнозов острой фазы кризиса, пожмем плечами и отойдем в сторонку. Ну а когда нам говорят, что нынешней весной по сравнению с весной 2009 года спрос на первичное жилье вырос на 30%, и приводят впечатляющие цифры заключенных сделок по недавно анонсированным объектам («Мир недвижимости», «Петербургская недвижимость», ГДСК и др. компании), можно самостоятельно сделать свой собственный ценовой прогноз, озвучив который, я бы встал в один ряд с критикуемыми мной экспертами.
Павел Черняков, главный редактор БКН.ру