Эксперты компании Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги года на рынке жилой недвижимости. Наиболее яркими тенденциями 2010 года стал устойчивый рост цен и дифференциация спроса на различные форматы элитной недвижимости.
Эксперты компании Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги года на рынке жилой недвижимости. Наиболее яркими тенденциями 2010 года стал устойчивый рост цен и дифференциация спроса на различные форматы элитной недвижимости.
Спрос
По итогам года спрос на квартиры бизнес-класса вырос на 20%, на элитные квартиры – на 15%. В первом квартале уровень спроса держался на уровне декабря 2009 года. С марта 2010 года количество звонков в компанию Penny Lane Realty от потенциальных клиентов выросло на четверть, объем ежемесячно заключаемых сделок – на 10%. Сроки экспозиции элитной недвижимости в первом полугодии сократились до одного месяца. Например, в апреле в агентстве Penny Lane была выставлена квартира на Арбате стоимостью 10 млн долларов и квартира на Чистых Прудах за 2,1 млн долларов, в мае обе квартиры уже были проданы. Продавцы и застройщики почувствовали, что покупатели дрогнули и стали осторожно повышать цены, однако, это не остановило клиентов: во втором квартале ежемесячно заключалось на 12% больше сделок, чем в начале года, в третьем и четвертом кварталах – на 15%.
В 2010 году произошло перераспределение покупательских предпочтений в пользу самых дорогих объектов: на 12% выросла доля сделок с бюджетом 10-15 млн долларов и на 3% - с бюджетом более 15 млн долларов.
Рост спроса на рынке жилой недвижимости, по мнению экспертов Penny Lane Realty, обоснован восстановлением российской экономики: в некоторых отраслях (например, трубопрокатной промышленности) был зафиксирован абсолютный исторический рекорд по объемам производства. За год вырос уровень заработной платы и реальных доходов населения.
Кроме того, в структуре спроса в 2010 году среди элитных объектов проявилась ярко выраженная дифференциация. В результате расслоения покупательских предпочтений окончательно сформировались «рынки в рынках» - своеобразные замкнутые системы со своей целевой аудиторией и законами ценообразования. В элитном сегменте в такие «рынки в рынках» превратились квартиры с «дворцовыми» интерьерами, лофты и апартаменты.
«Спрос на популярные в середине 1990-х годов квартиры с дворцовыми интерьерами и кричащей роскошью постепенно снижался и раньше, однако в 2010 году он резко упал, сократившись практически до нуля, - говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Наши соотечественники перенимают многие культурные ценности, в том числе и представления о прекрасном, у европейцев, канадцев и американцев. Показная роскошь сейчас считается признаком дурного тона, поэтому такие квартиры практически невозможно продать, они могут превратиться в настоящую головную боль для агентства. Спрос на апартаменты и лофты, напротив, в течение 2010 года увеличился на 25%. Если раньше спрос на апартаменты формировался в основном юридическими лицами, которые приобретали их для последующей сдачи в аренду сотрудникам, то в течение 2010 года увеличился интерес со стороны физических лиц. Рост спроса на лофты в прошлом году во многом поддерживался клиентами творческих профессий, для которых такой формат имеет ценность не столько как жилье или ценный актив, сколько как оригинальное идейное пространство, одно из средств самовыражения».
Предложение
В сегменте бизнес-класса предложение выросло за год на 15%, элитной недвижимости - на 7%. В основном, рост был достигнут за счет увеличения объемов предложения на вторичном рынке с конца августа.
Предложение на первичном рынке элитной недвижимости по-прежнему остается ограниченным, что сдерживает его развитие. В жилых комплексах, выведенных на рынок в 2009 году и ранее, практически все квартиры были распроданы. Например, реализованы почти все предложения в жилых комплексах «Гранатный, 6», «Гранатный Палас», «Трилогия». При этом новые проекты на первичный рынок практически не выходят. В 2010 году начались продажи всего в 4 новых объектах: в жилых комплексах Садовые кварталы, Цветной бульвар, 13, Knight’s Bridge и многофункциональном комплексе Даниловская мануфактура. Стоит отметить успешный выход на первичный рынок компактных студий общей площадью менее 100 квадратных метров. Они явно пришлись по душе взыскательным покупателям, которые не считают нужным переплачивать за лишние квадратные метры.
Самые дорогие предложения первичного рынка в 2010 году – это многокомнатные квартиры, пентхаусы и особняки в жилых комплексах Остоженка Парк Палас, Гранатный, 6, и Гранатный Палас. Например, пентхаус, площадью 952 квадратных метра в жилом комплексе Гранатный Палас, предлагается за 42,8 млн долларов. Стартовая цена пентхаусов в жилом комплексе Гранатный, 6 - 22 млн и 26 млн долларов. Учитывая, что площадь объектов составляет 538 и 687 квадратных метров, цена квадратного метра предлагаемых объектов достигает 40,8 тыс. и 37,8 тыс. долларов соответственно. Если говорить о незавершенных объектах, то самые дорогие предложения находятся в жилых комплексах Смоленский (до 13,3 млн долларов), Респект (до 7,2 млн долларов), Афанасьевский (до 7,6 млн долларов). Сразу после сдачи дома госкомиссии стоимость этих объектов вырастет еще как минимум на 8-10%, полагают эксперты.
«На вторичном рынке на поступление новых предложений в 2010 году существенно повлияла сезонность и аномально жаркое лето, - отмечает Александр Зиминский. – Многие объекты летом были сняты с продажи, но появились снова в сентябре. В сентябре на 7% выросло предложение апартаментов, на 4% - предложение пентхаусов и 11% - многокомнатных квартир стоимостью 5 млн долларов и выше. С первичного рынка вымываются наиболее привлекательные предложения, оптимальные по соотношению цены и качества. Происходит это из-за того, что новые объекты сейчас не строятся, а существующие пользуются возрастающим спросом».
Цены
За 2010 год средние цены на элитные новостройки выросли на 11%: с 20,1 тыс. до 22,5 тыс. долларов за квадратный метр. Сопоставимый рост наблюдался и на вторичном рынке: элитные квартиры подорожали с 23,6 тыс. до 26,2 тыс. долларов за квадратный метр. В сегменте бизнес-класса цены выросли на 11% на первичном и на 14% - на вторичном рынке.
«Хочу отметить, что продавцы в 2010 году стали вести себя более уверенно, - говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Они не с такой готовностью, как раньше, идут на скидку, многие вообще не соглашаются на торг. Надо сказать, что для такого поведения у них есть основания: восстанавливается сектор реального производства и сферы услуг, министерство финансов дает умеренно оптимистичные прогнозы по развитию нефтегазовой промышленности. Уже сейчас созданы предпосылки для дальнейшего роста цен на самые дорогие предложения. Например, в октябре была закрыта сделка стоимостью 1,6 млрд долларов по покупке компанией «Роснефть» 50% Ruhr Oel в Германии. Это говорит о том, сотрудники, участвовавшие в подготовке и ведении сделки, получат немалые бонусы по результатам года, которые будут вложены в наиболее стабильный и надежный актив - элитную недвижимость. В течение 2011 года наиболее вероятным представляется рост цен на элитную недвижимость как минимум на 10%. Таким образом, на первичном рынке минимальный уровень средней цены квадратного метра к концу 2011 года предположительно составит 24,8 тыс. долларов, на вторичном рынке – 28,8 тыс.»
