Обманутый дольщик - звание, которого боится любой покупатель недвижимости. Практика показывает, что несмотря ни на какие нововведения и законы, долгострои так и остаются суровой реальностью рынка недвижимости. Но спасение утопающих в поиске подходящего варианта нового жилья в их руках. На что же обязательно нужно обратить внимание, чтобы не стать обманутым дольщиком? И существует ли универсальная гарантия от долгостроев для покупателей квартир? Узнаем у экспертов рынка недвижимости.
Какие документы нужно проверить дольщику у застройщика?
Светлана Коломойцева, специалист Департамента долевого строительства Агентство недвижимости «Н-Маркет»:
По Вашему требованию застройщик обязан предъявить следующие документы:
- Учредительные документы (устав фирмы, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН);
- Документы уполномоченного представителя фирмы, ведущего переговоры с клиентами и партнёрами девелоперской компании;
- Разрешение на строительство. Обратите внимание, на какой именно объект, выдано разрешение и на какой срок;
- Проектная декларация. Данный документ застройщик должен быть в публичном доступе для информирования потенциальных инвесторов о начале строительства объекта недвижимости. К проектной декларации должно быть прикреплено заключение Государственной строительной экспертизы о соответствии проекта нормативным требованиям и техническим регламентам;
- Правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о праве собственности или договор аренды);
- Чтобы узнать, как обстоят дела девелоперской компании в финансовом отношении, будущий дольщик может потребовать представить ему утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков).
Таким образом, проверка документов застройщика требует от потребителя много времени и внимания.
На какие документы и факторы нужно обратить особое внимание?
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
У застройщика можно поинтересоваться, привлекаются ли банковские кредиты для строительства жилого комплекса и что выступает в качестве залога. Чем меньше размер долговой нагрузки у застройщика, тем больше вероятность того, что он достроит дом в случае наступления кризиса. Также можно узнать статус земельного участка, на котором ведется строительство.
Наилучший вариант – когда земля находится в собственности у застройщика. Если участок получен по инвестиционному договору, то необходимо выяснить, нет ли у застройщика задолженностей перед бюджетом города по этому участку.
Олег Островский, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости:
Обращаю внимание на то, что договор аренды (субаренды) земельного участка, заключенный на срок более года, должен быть зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу (если вы собираетесь купить жилье в этом городе).
Также важно, насколько застройщик открыт для общения с дольщиками. У многих компаний на их сайте есть страница вопросов и ответов. Отдельные застройщики регулярно проводят экскурсии по строящимся домам. Неплохо бы изучить форум дольщиков данного объекта. Там можно найти достаточно информации о ходе строительства. На сайтах Комитета по строительству и Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга можно найти информацию о том, привлекался ли застройщик к административной ответственности за нарушения, допущенные в ходе строительства.
Анастасия Злыдникова, руководитель юридического сопровождения Службы заказчика ООО «КВС»:
Для минимизации рисков при покупке жилья лучше не приобретать его по кривым схемам, а следует оформлять покупку квартиры по 214 ФЗ. Этот закон, среди прочего, регламентирует обязанность застройщика предоставлять по требованию покупателя пакет документов. В частности, в него входят: устав, свидетельство о государственной регистрации застройщика, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, финансовая отчетность, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, заключение экспертизы, разрешение на строительство и проектная декларация объекта.
Стоит ли заключать предварительный договор с застройщиком?
Олег Островский, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости:
214-ФЗ дает исчерпывающий перечень способов, которыми застройщик может привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.
К ним относятся:
- договоры участия в долевом строительстве;
- жилищные сертификаты;
- жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.
Таким образом, заключать предварительные договоры можно (никто не отменял нормы гражданского права о свободе договора), но привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов по таким договорам нельзя.
В противном случае это будет прямым нарушением застройщиком 214-ФЗ и может привести к привлечению его к административной ответственности, а дольщик, внесший застройщику деньги по такому договору, рискует остаться и без квартиры и без денег.
Практика показывает, что предварительные договоры предлагаются такими компаниями, которые либо не имеют разрешения на строительство, либо вообще строят дом (а зачастую и продают квартиры в нем), на земельном участке, который предназначен для индивидуального жилищного строительства. Кстати, перечень таких самовольных построек можно найти на сайте Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
Бывают немногочисленные ситуации, когда заключение предварительного договора законно.
Например, когда застройщик продает квартиры в только что сданном в эксплуатацию доме. В этом случае ДДУ уже нельзя заключать, так как дом сдан. Но и договор купли-продажи еще не заключить, так как на квартиры еще не оформлена собственность (как мы знаем, оформление прав собственности может затягиваться на полгода и дольше). Именно в этот переходный период от первички к вторичке с клиентами подписывается предварительный договор купли-продажи, выдаются ключи, а уже после оформления собственности заключается договор купли-продажи.
В остальных случаях, если речь идет о строящемся доме, всё-таки лучше настаивать на подписании договора долевого участия (ДДУ).
Кто и как следит за качеством в процессе строительства многоквартирных домов?
Анастасия Злыдникова, руководитель юридического сопровождения Службы заказчика ООО «КВС»:
В крупных и стабильных компаниях за качеством и ходом строительства следит, прежде всего, сам застройщик в лице технадзора, специалисты испытательной лаборатории, непосредственно руководство, а также внешние надзорные органы - эксперты службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, представители банков-партнеров. Проводятся финансовый аудит, проверка строящегося жилья на соответствие утвержденной проектной документации, контроль за сроками строительства.
Олег Островский, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости:
Важно, что Служба государственного строительного надзора и экспертизы в случае выявления серьезных нарушений в ходе строительства, может не только привлечь застройщика к административной ответственности, но и остановить стройку до устранения выявленных нарушений.
По окончании строительства застройщик, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, должен получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Выдаче такого заключения предшествуют выходы специалистов Службы на объект и проверка исполнительной документации.
Светлана Коломойцева, Специалист Департамента долевого строительства Агентство недвижимости «Н-Маркет»:
Если компания-застройщик серьезно подходит к своей работе, то у нее грамотно организован технический надзор. И таких застройщиков в Петербурге много.
Кстати, чаще всего причиной брака в построенном доме являются некачественные материалы. Так что строители должны особенно следить за их надлежащим состоянием.
Какова наиболее частая причина задержки сдачи дома?
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
В большинстве случаев задержка сдачи дома связана с проблемами в подключении водоснабжения, электричества по постоянной схеме, канализации. Классический долгострой выглядит следующим образом: «коробка» здания стоит, но его не сдать в эксплуатацию, потому что либо электричество по времянке, либо водоснабжение не подключено.
Если до заявленной сдачи дома остается год-полтора, то, как минимум, должны быть получены техусловия и согласован проект коммуникаций. Если же застройщик к этому времени даже не озаботился получением техусловий, то вполне вероятна задержка сдачи дома. Поэтому, при заключении договора необходимо проверять и то, получены ли у застройщика технические условия на подключение инженерных коммуникаций, а еще лучше, выполнены ли они.
Где найти информацию о сомнительных строящихся объектах в Петербурге?
Олег Островский, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости:
В настоящее время в Санкт-Петербурге несколько десятков «проблемных» объектов жилищного строительства. Более подробной информацией об их состоянии обладает Комитет по строительству.
На сайте Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга есть информация о многоквартирных домах, строящихся без разрешения на строительство. Кстати, на этом же сайте находится разработанная специалистами Службы интерактивная карта города с указанием объектов, которые строятся в соответствии с выданным Службой разрешением на строительство, а на сайте Комитета по строительству можно найти информацию о застройщиках многоквартирных домов, которые осуществляют строительство и привлекают денежные средства граждан в соответствии с 214-ФЗ.
Существует ли 100% гарантия для дольщика при покупке квартиры?
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
ДДУ теоретически дает некоторые гарантии дольщику, но это только гарантии на бумаге. Ни одна подписанная бумага не сможет обеспечить своевременную сдачу дома, если у строительной компании финансовые трудности и ей попросту не на что продолжать строительство, и не обеспечит возврат вложенных вами денег, если застройщику не с чего их отдавать. Поэтому при выборе строительной компании необходимо в первую очередь смотреть, строятся ли объекты компании и с какой скоростью.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:
На сегодняшний день ДДУ не являются редкостью, а значит никаких дополнительных рисков возникнуть не может. Стоит отметить, что при покупке квартиры на первичном рынке 100% гарантии дольщик получить не может, а значит всегда остается как минимум риск банкротства компании, от которого никто не застрахован.
При обращении в агентство недвижимости дольщик может получить помощь и профессиональную консультацию по сделке, что в ряде случаев может помочь избежать проблем. Хотя дольщики объединившись могут и сами влиять на ход строительства по средством обращения в суд.
Разумеется, в таком случае разбирательства могут занять большую часть времени, при этом положительный результат может быть так и не достигнут.
Приобретать жилье нужно у проверенных и надежных строительных компаний, которые ранее реализовывали свои проекты в срок. Если выбранный застройщик ранее задерживал сроки введения объекта в эксплуатацию более, чем на полгода, значит надежной такую компанию уже было бы трудно назвать.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ в Санкт-Петербурге
Автор: Волкова Анна и Спасская Маргарита