В условиях экономической нестабильности программы кредитования строящегося жилья свернулись в первую очередь. Еще до кризиса этот вид кредитования считался рисковым, условия были менее выгодными, чем при ипотеке на готовое жилье. Банки минимизировали собственные риски, вводя системы поручительства застройщика и другие дополнительные требования, гарантирующие выплату кредита. Естественно, что в кризис банки в первую очередь отказались от самых рисковых программ. Застройщики пострадали, лишившись подпитки банковского сектора. Многие стройки, в основном, на первоначальных этапах строительства, приостановились.
На рынок вернулись программы кредитования строящегося жилья. Однако пока они не могут удовлетворить запросы покупателей квартир и застройщиков.
В условиях экономической нестабильности программы кредитования строящегося жилья свернулись в первую очередь. Еще до кризиса этот вид кредитования считался рисковым, условия были менее выгодными, чем при ипотеке на готовое жилье. Банки минимизировали собственные риски, вводя системы поручительства застройщика и другие дополнительные требования, гарантирующие выплату кредита. Естественно, что в кризис банки в первую очередь отказались от самых рисковых программ. Застройщики пострадали, лишившись подпитки банковского сектора. Многие стройки, в основном, на первоначальных этапах строительства, приостановились.
На старт
В новом 2010 году кредитованию строящегося жилья фактически дана отмашка для нового старта. Президент России рекомендовал Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработать и вывести на рынок соответствующие программы. Являясь регулятором рынка жилищного кредитования, АИЖК играет серьезную роль и зачастую задает направление развития всего рынка.
В апреле в Петербурге заработала федеральная программа кредитования строящегося жилья «Новостройка». Уже пошли первые сделки. Эту программу предлагают представители АИЖК в нашем городе, например, Балтийская ипотечная корпорация.
Условия программы кажутся неплохими. По словам Марианны Бельковой, руководителя ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», программа замечательная и выполняет пожелания правительства, так как ставка там не превышает 10,5-11%. По условиям программы кредит можно получить на готовое жилье, оформленное в собственность застройщика.
«По данной программе также предусмотрено кредитование на этапе строительства при заключении договора долевого участия в строительстве по 214 –ФЗ, по уступке права требования от юридического лица физическому лицу (лицам) по договору участия в долевом строительстве по 214-ФЗ путем оплаты пая в жилищно-строительном кооперативе. Планируется также кредитование при заключении предварительного договора купли-продажи», - поясняет Марианна Белькова.
Успеть до конца года
По данным Балтийской ипотечной корпорации, в ближайшие недели планируется понизить требования к первоначальному взносу до 20-10% и рассматривать дома не старше 2007 года постройки.
Однако, несмотря на то что первые сделки уже пошли, есть несколько подводных камней, которые мешают пока развить кредитование именно на этапе строительства по программам АИЖК.
Как поясняет Марианна Белькова, программа действует только в 2010 году. Это означает, что застройщик должен гарантировать банку, что дом он успеет не только сдать, но и оформить себе, а впоследствии - заемщику в собственность до конца 2010 года. А гарантировать это практически невозможно.
«Если бы АИЖК продлило сроки хотя бы на 2011 год, думаю, многие банки аккредитовали бы некоторые объекты со сроком сдачи в начале 2011 года. А пока нет гарантий, банки тоже рисковать не будут», - сетует эксперт.
Кроме того, не так много домов в Петербурге соответствуют требованиям данной программы. Например, обязательное требование - квартиры должны быть в собственности застройщика. Предложение ограничивается объектами компании СК «Темп», некоторыми квартирами ГДСК, «Строительного треста», ЛенСпецСМУ. Выбор есть, но он намного уже и дороже, чем на вторичном рынке.
«Заемщик в первую очередь выбирает конкретную квартиру в конкретном доме, а уже во вторую очередь смотрит на процентную ставку, какая бы низкая она ни была», - поясняет Марианна Белькова.
А что у вас?
Кредиты на строящееся жилье сейчас выдают несколько коммерческих банков, например, Сбербанк, Газпромбанк, BSGV, ДельтаКредит и другие.
«Процентные ставки по кредитам на “первичку” в среднем составляют 16-19% (примерно на 3-4 процентных пункта выше, чем по кредитам на вторичном рынке), а минимальный размер ставки – около 14%», - поясняет Андрей Пименов, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге.
В коммерческих банках пока действуют «вынужденные» программы кредитования, например, в Сбербанке. Или под залог уже имеющегося жилья - например, в банке ДельтаКредит.
«Осталась только “вынужденные” совместные программы банков и застройщиков, - говорит Марианна Белькова. - Имеется в виду, что банки выдавали кредиты застройщику на строительство дома и параллельно ипотечные кредиты покупателям таких домов. После кризиса банки вынуждены были не закрывать данные программы, чтобы не ставить в рискованное положение застройщиков и тем самым страхуя себя от дефолта по кредиту, выданному на строительство дома путем поддержания продаж с помощью ипотеки. В основном это объекты уже на стадии сдачи дома в эксплуатацию, а ликвидных квартир на данном этапе мало».
Банк ДельтаКредит по программе «ДельтаНовостройка» готов рассматривать любые объекты на любой стадии строительства, при этом банк анализирует предоставленные договоры оформления взаимоотношений между застройщиком и покупателем объекта с точки зрения безопасности клиента. Кредит можно получить как в рублях, так и в долларах, на срок от 7 до 25 лет, ставки – от 10% в долларах и 14,5% в рублях, при этом с момента регистрации права собственности на строящийся объект ставка по кредитному договору снижается на 2 пункта.
«Думаю, что в ближайшее время ипотека вернется на первичный рынок, поскольку конкуренция между банками опять увеличивается», - полагает Марианна Белькова.
МНЕНИЯ:
Виктория Полякова, руководитель отдела ипотечного кредитования агентства
«Петербургская недвижимость»:
«Оживление на рынке ипотечного кредитования началось в 2009 году вслед за увеличением спроса на жилье. Количество сделок с недвижимостью с привлечением заемных средств сегодня составляет 30-40% от докризисных объемов. Это существенный прогресс - еще полгода назад ипотеку могли себе позволить единицы.
Рынок ипотечного кредитования будет восстанавливаться до конца 2010 года, но не достигнет докризисных оборотов. Банки по-прежнему предлагают высокие ставки по ипотечным кредитам, а люди все еще не уверены в стабильности своего материального положения. Предполагаю, что к концу года объем ипотечного рынка составит 60-70% от докризисных объемов».
Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:
«После кризиса ипотека на первичном рынке сократилась в первую очередь, так как этот рынок более рисковый, чем ипотечное кредитование на “вторичке”.
Думаю, что в ближайшее время ипотека вернется на первичный рынок, поскольку конкуренция между банками опять увеличивается. “Вторичка” в дальнейшем будет выдаваться по стандартам АИЖК, но ставки по ней будут выше, чем по программе “Новостройка”. Это сделано для того, чтобы стимулировать заемщиков на покупку именно квартиры на первичном рынке.
Программа “Новостройка” заработала у нас с начала апреля. Уже прошли первые сделки. Программа замечательная и выполняет пожелания правительства, ставка там не превышает 10,5-11%.
По условиям программы кредит можно получить на готовое жилье, оформленное в собственность застройщика. Такие сделки сейчас уже активно проходят по указанным ставкам».
Андрей Пименов, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге:
«Поддержка строительной отрасли, а также развитие кредитования “первички”, безусловно, важные задачи. Тем более что немалая часть вторичного жилья является ветхим, и процент износа по многим объектам приближается к аварийным показателям. При этом нельзя забывать о том, что банки обычно предъявляют достаточно высокие требования к застройщикам как партнерам. Эти требования касаются и строгого соблюдения строительной компанией действующего законодательства, и наличия полного комплекта разрешительной документации, и полной прозрачности финансовых потоков, а также соответствующего качества возводимого жилья. К сожалению, далеко не все застройщики, работающие сегодня на рынке РФ, отвечают всем перечисленным требованиям.
Поэтому, возможно, более целесообразным шагом в данной ситуации было бы сохранение финансирования ипотечного кредитования (хотя бы частично) и одновременное выделение средств на поддержку кредитования первичного жилья».
Ольга Бажутина, региональный директор банка ДельтаКредит
по СЗФО:
«Кредитование строящегося жилья развивается, но довольно скромными темпами. В первую очередь потому, что рынок первичного жилья как никакой другой пострадал от кризиса. Кроме того, законодательство России не способствует легитимному развитию ипотеки на первичном рынке (напомню, ипотека - это залог недвижимости, недвижимостью же объект строительства становится только после завершения строительства и государственной регистрации объекта и прав на него). Безусловно, в Питере, где всегда ощущался дефицит строительства, как первичный рынок в целом, так и кредитование на приобретение объектов строящегося рынка будут развиваться.
Сейчас наш банк предлагает программу, которая носит название “ДельтаНовостройка”. По ней кредит выдается под залог имеющегося жилья (поскольку это ипотечный кредит). Мы рассматриваем любые объекты на любой стадии строительства, при этом анализируем предоставленные договоры оформления взаимоотношений между застройщиком и покупателем объекта с точки зрения безопасности клиента».