Пару лет назад, выступая на Ипотечном форуме в Петербурге, я позволил себе привести анекдот. Представьте себе: лето, жара, пруд. По колено в воде стоит генерал с удочкой. Штаны с лампасами подвернуты, по лысине – пот из-под фуражки… Сверху – голос: «Что, не клюет?» Генерал: «Не клюет…» Голос: «И ведь не прикажешь…» Поразительна вера наших чиновников в силу публичного слова! Вроде и государство у нас светское, и мистические ритуалы не в почете, а вот поди ж ты. Вызывать дождь пока, правда, не рискуют, а вот заклинать рынок – пожалуйста.
Поразительна вера наших чиновников в силу публичного слова! Вроде и государство у нас светское, и мистические ритуалы не в почете, а вот поди ж ты.
Вызывать дождь пока, правда, не рискуют, а вот заклинать рынок – пожалуйста.
Надо заметить, такая иррациональная практика имеет под собой некоторые основания. Часть сограждан склонна доверять заявлениям ответственных лиц (особенно если сказанные слова совпадают с их собственными ожиданиями). Подавляющее же большинство привыкло трактовать камлания прямо противоположным образом. Но в плюс или в минус – а влияние есть.
Руководитель Антимонопольной службы Игорь Артемьев даже предложил наказывать чиновников за «ценовые сигналы» рынку. Правда, не всех подряд, а тех, кто заявляет, будто бы жилье дешеветь не будет.
У этого предложения есть непосредственные адресаты. Например, первый зам московского мэра Юрий Росляк в начале года как раз и утверждал, что жилье в Москве дешеветь не будет. И вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров предлагал местным строителям не торопиться продавать жилье по 47 300 за «квадрат», обещая, что Минрегион еще поднимет цену. (А Минрегион взял, да и снизил).
Но, конечно, нельзя ограничивать полезную инициативу г-на Артемьева исключительно рынком жилья. Есть еще такая важная тема, как финансовое регулирование.
К примеру, вице-премьер Александр Жуков осенью прошлого года предрекал: «Нам не грозит девальвация рубля, он будет поддерживаться». Ту же мысль до публики донес в октябре 2008-го первый вице-премьер Игорь Шувалов: «Что касается резких колебаний стоимости отечественной валюты — это неоправданные слухи». Вице-премьеров месяц спустя поддержал помощник президента Аркадий Дворкович: «Девальвации не будет, как бы этого кто-то, может быть, и ни хотел». Премьер-министр Владимир Путин с трибуны съезда «Единой России» проинформировал соратников: «Мы накопили значительные финансовые резервы. Они… позволят не допустить резкого изменения курса рубля». И уже в феврале 2009-го, когда все сыпалось, председатель ЦБ Сергей Игнатьев предостерег: «Спекулянтов валютного рынка, рассчитывающих на дальнейшее ослабление рубля, ждет разочарование».
Что за этим последовало, все помнят.
Может, поэтому громких заявлений насчет «укрепления рубля» давно не слышно: власти сообразили, что, заслышав такой сигнал, население галопом несется в «обменники» скупать валюту.
Но несообразностей хватает.
Помощник президента Аркадий Дворкович считает, что в ближайшие месяцы наступит стабилизация. Замминистра МЭР Андрей Клепач пообещал сначала сильное падение, потом - «скачкообразное восстановление». Вице-премьер Игорь Шувалов обнаружил, что кризис еще продолжается, но рецессия при этом уже закончилась.
А больше всего кривотолков вокруг жилья и недвижимости вообще.
В июне ни за что, ни про что слетел с должности директор управления Сбербанка Алексей Чувин. Он на конференции «Недвижимость в России» сообщил, что осенью банки начнут по дешевке распродавать заложенные объекты, и то же самое придется делать девелоперам. Сбербанк весьма оперативно (что для этого учреждения вообще-то нехарактерно) заявил: 1) банк не уполномочивал г-на Чувина выступать; 2) его сообщение не соответствует «ни оперативным данным, ни статистике Сбербанка»; 3) г-н Чувин «не является специалистом в области макроэкономики»; 4) и вообще «Чувин А.С. находится в отпуске с последующим увольнением вследствие организационно-штатных мероприятий».
В качестве «комплимента от шеф-повара» Сбербанк отметил «появление положительных тенденций на российском рынке недвижимости».
Кстати, Алексей Чувин свои прогнозы не придумал – ровно те же выводы содержатся в аналитическом отчете Сбербанка за декабрь 2008 года. Там прогнозировалось к концу 2009-го падение цен в Москве на 25-40% при условии роста ВВП на 2-2,5%.
А рынок продолжает периодически вздрагивать от звонких заявлений «первых лиц».
В августе, аккурат ко Дню строителя, губернатор Петербурга Валентина Матвиенко призвала горожан покупать жилье, уверяя, что цены на квартиры снижаться не будут. «Граждане, которые полагают, что цены упадут, заблуждаются. Строительные компании… практически не начинают новых объектов. Это приведет к дисбалансу спроса и предложения и отразится на ценах – они начнут расти. Тем, кто имеет средства на покупку жилья, надо подумать над этим сейчас». Причем заявление прозвучало не в интервью журналу, скажем, «Лиза», а на заседании городского правительства.
И теперь на вопрос: «Почему повышаете цены?» - девелопер имеет полное право ответить по-одесски, вопросом: «Вы что, не согласны с губернатором?»
Губернатора поддержал депутат ЗС Владимир Гольман. Он выразил уверенность в том, что «покупательная способность у граждан имеется, и это дело (покупку жилья – Д.С.) надо грамотно пропагандировать». Он также заявил, что немалая вина в сегодняшнем кризисе лежит на журналистах, которые «пугают народ кризисными явлениями», и посоветовал Смольному обратить особое внимание на освещение темы жилищного строительства в СМИ.
Из Москвы к коллегам присоединился глава Сбербанка Герман Греф. «По нашим оценкам, рынок сейчас находится практически на дне… Сейчас самое правильное время покупать недвижимость». И тут же решил удвоить объем кредитования петербургских строителей.
Гражданская позиция Валентины Матвиенко вызывает восхищение. Г-н Гольман - не чиновник, Герман Греф - тоже, какой с них спрос. А вот Валентина Ивановна - лицо должностное. Именно таких высокопоставленных руководителей начальник ФАС Игорь Артемьев и собирался наказывать за «ценовые сигналы»: за первую провинность – штраф, в случае рецидива - дисквалификация на 3 года.
И буквально через неделю после смелого выступления Валентины Ивановны премьер-министр Владимир Путин выдал рынку очередной ориентир. По мнению премьера, жилье эконом-класса должно стоить не дороже 30 000 рублей за 1 кв. м и при этом - быть доступным 40% россиян. Доступность надо обеспечить за счет дешевой ипотеки.
Исходные данные для решения задачи, поставленной премьером, неутешительны.
Ввод жилья сократился на 20% и в ближайшее время будет еще снижаться. По официальным данным, в 30 субъектах федерации стоимость массового жилья уже ниже 30 000 за «квадрат», но не по причине особого гуманизма строителей, а из-за того, что у населения и таких денег тоже нет. А вот в Москве и Питере 30 000 – ниже себестоимости в полтора-два раза, и на этот показатель можно выйти лишь при условии, что землю и сети строителям будут передавать бесплатно (то есть за счет налогоплательщиков), а у отделов продаж поставят финконтроль с автоматчиками.
Но руководитель Минрегиона Виктор Басаргин немедленно подкрепил идею шефа цифрами. По сведениям г-на Басаргина, текущая ставка по ипотеке - 14,6%; уровень, приемлемый для большинства граждан - 10%. Если регионы возьмут на себя субсидирование этой разницы, отрасль получит массовый спрос, а обойдется вся затея всего в 7 млрд рублей в год.
Цифры не сходятся категорически. По данным ЦБ, суммарная ипотечная задолженность россиян составляет 1 трлн 10 млрд рублей. Даже если брать среднюю ставку не 14,6% (раньше были кредиты и подешевле), а 13,5% (по экспертным оценкам), то ежегодные выплаты россиян превысят 130 млрд рублей. И субсидировать придется 30-35 млрд - а никак не семь.
Не говоря уже о том, что дешевая ипотека в сочетании с ограниченным предложением (падение ввода) немедленно даст такой взлет цен, что бум 2007-го покажется играми в песочнице.
Но привлекательная тема уже овладела умами высокопоставленных лиц.
Президент Дмитрий Медведев (что характерно – во время визита в Улан-Удэ) сообщил, что через два-три года ставки по ипотеке снизятся до 11–12% годовых. А надо бы – 6-8%.
По мнению заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, чтобы уменьшить ставки до заявленного президентом уровня, «необходимо понизить стоимость долгосрочного фондирования, которого в массовом объеме сейчас вообще нет».
А в правительстве уже упоенно изучают вопрос о введении дифференцированных ставок по ипотеке: 15% - для богатых, 11% - для всех остальных. Кто и как будет делить население по уровню доходов, пока не решили.
И теперь совершенно непонятно, как создать такой небывалый механизм: чтобы и спрос рос (за счет доступной ипотеки), и при этом цены снижались до заветных 30 000. При том, что опережающий рост предложения (то есть увеличение объемов ввода) пока никак и никем не обоснован, и даже в качестве обязательного условия – не упоминается.
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ