Но раз уж мы взялись подменять закон экономической целесообразностью или какими-то еще высшими мотивами, надо это дело упорядочить. К примеру, так: губернатор вправе нарушать законы региона, члены правительства РФ и глава ЦБ могут не стеснять себя рамками федеральных законов, ну, а президенту с премьером положено все вышесказанное плюс право толковать Конституцию по собственному верховному усмотрению. Просто надо вслух и громко об этом сказать. И уверяю вас, недовольных будет не так уж и много.
На днях петербургский городской суд отменил решение районного: в конфликте между дольщиками и застройщиком суд принял сторону строителей.
Граждане решили купить квартиру у компании «Росстрой». В июле 2008-го они подписали с компанией предварительный договор купли-продажи. Всего за «трешку» на Пулковской улице полагалось выплатить около 6 млн. Однако был сделан только первый взнос - около 400 тысяч рублей. А дальше случился кризис, у дольщиков изменились планы, в общем, они решили свои деньги забрать. По договору, за это полагались штрафные санкции - 10% от внесенной суммы. Дольщики были готовы потерять часть суммы, написали в компанию положенное заявление и стали ждать, когда им вернут деньги (за вычетом штрафа). Ждали с ноября 2008 по март 2009-го. Не дождались - и направили иск в суд.
Юристы из коллегии адвокатов «Юникс» решили, что самый эффективный путь – опровергнуть законность договора. Действительно, какая-такая предварительная купля-продажа, если в 214-м федеральном законе черным по белому написано: только договор долевого участия или кооператив.
Суд Московского района изучил материалы и пришел к выводу: условия предварительного договора купли-продажи на самом деле соответствуют договору долевого участия. А раз так - значит, налицо притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую. В таких случаях Гражданский кодекс велит считать сделку юридически ничтожной и вернуть все в первоначальное состояние. (Как сказали бы в армии, «дым в трубу, дрова в исходное»).
Суд постановил: признать предварительный договор незаключенным, застройщик должен вернуть дольщикам деньги в полном объеме, плюс индексация, плюс процент за пользование чужими средствами, плюс судебные издержки.
Строители обжаловали решение в кассационной инстанции; городской суд вердикт отменил.
На данный момент мотивировочная часть второго решения неизвестна – ее выдадут только через две недели. Интересно, что напишут? Что 214-й закон на территории Петербурга не действует? Или найдут какие-нибудь процессуальные недочеты?
На днях несколько дольщиков корпорации ЛЭК также пытались по суду вернуть свои деньги – с тем же результатом.
По словам участников процесса, судья прямо в зале без обиняков объяснил: «наверху» (имея в виду правительство города и лично губернатора) посовещались и решили: строителей пока не трогать. Отрасли и так тяжело (что правда), если дольщики начнут деньги забирать – совсем кранты. (Тоже близко к истине: более 70% городских новостроек привлекали деньги по разнообразным «серым» схемам).
Но все же хочется понять: суд в своей работе руководствуется действующим законодательством – или указаниями сверху? Или соображениями экономической целесообразности?
Кстати: буквально в те же дни, когда эти дела слушались в судах, на сайте Минэкономразвития появился законопроект с поправками к закону о банкротстве.
Юристы МЭР предлагают ввести в него целую главу, призванную защитить права дольщиков.
Если кто обратил внимание: кризис в жилищном строительстве в самых тяжелых случаях пока привел лишь к смене собственника. (Банки замещают неудачливых девелоперов). Но не к банкротствам! Потому что это сплошная головная боль – делить недостроенный (то есть юридически не существующий) дом между поставщиками, подрядчиками и сотнями дольщиков. И у каждой крупной компании - собственная договорная база!
МЭР предлагает решение в духе Македонца: привести все действующие в строительстве схемы к общему знаменателю. Договор инвестирования, договор займа, предварительный вексель, паевой взнос – все бумаги, в соответствии с которыми гражданин платит деньги, а на выходе должен получить квартиру – приравнять к ДДУ.
Это вынудит застройщиков соблюдать ограничения, заложенные в 214-м.
Инициатива в том же направлении, что и решение Московского районного суда. Боюсь, как бы не с тем же результатом.
У чиновников среднего звена появилась такая мода: в спорной ситуации, когда происходящее не объяснить ни законом, ни здравым смыслом, возводить очи горе и загадочно вздыхать: «Ну, вы ж понимаете…» Тем самым давая собеседнику прикоснуться к высшим сферам и заодно – приглашая в сообщники.
Интересно, а президент с премьером – они-то к кому апеллируют? Впрочем, со стороны могло показаться, что довольно трудно сохранять серьезное лицо, объясняя отмену губернаторских выборов терактом в Беслане, а продление срока президентских полномочий – мировым кризисом… У них получается.
Но я не хочу делать вид, будто понимаю высшие резоны!
К чему эти игры между взрослыми людьми?
В Петербурге прошли слушания по скандальному проекту «Охта-центра». Организаторы проекта три часа объясняли гражданам, почему в данном конкретном случае нужно нарушить закон.
Представитель «Охта-Центра» Петр Лучин мотивировал желание застройщика выйти за рамки предельно допустимых параметров тем, что «ограниченный размер участка не позволяет получить необходимый строительный объем» - для этого пришлось бы «застроить весь участок зданиями высотой 110 метров», а это эстетически непривлекательно. Невозможно добиться экономической целесообразности: «окупаемость проекта требует строительства не менее 150 000 кв.м офисных площадей, с учетом сопутствующей инфраструктуры и прочих объектов общая площадь должна быть не менее 310 000 кв.м».
На главный вопрос – а с какого перепугу строить надо именно на этом участке, на набережной, где запланированная 400-метровая «кукурузина» будет влезать в историческую панораму при обзоре с 44 «видовых» точек – отвечать никто и не собирался. Потому что и сторонники, и оппоненты проекта прекрасно осознают: «Газпром» именно этого и добивается - влезть в историческую панораму. Только зачем-то норовит придать этому глобальному замыслу видимость законности, что очень непросто.
Я еще года полтора назад в одном из своих материалов предложил альтернативу: раз уж так надо подчеркнуть присутствие в городе сырьевого монополиста – давайте разрешим ему вымазать фасад Эрмитажа нефтью. Эффект примерно тот же, зато не в пример дешевле. И если вдруг конъюнктура изменится, помыть проще, чем ломать.
Городские власти всячески декларируют намерение развивать туризм, формировать благоприятный имидж Питера в глазах иностранцев… Интересно, они думают, что европейцы к нам едут посмотреть на небоскребы? Или все же – на чудом сохранившийся исторический центр такого масштаба, какого в Европе уже и не осталось? Если не считать законсервированной Венеции. А за небоскребами они в Шанхай едут. Или в Дубаи.
На слушаниях бывший депутат ЗС Михаил Амосов хорошо сказал: «В комиссии по землепользованию и застройке лежат десятки других заявок [разрешить отклонения от параметров, предписанных Правилами застройки - ДС] и если эта нигилистическая, хулиганская логика [речь идет об обосновании отклонений – ДС]) будет принята, то я не вижу причин, по которой остальные заявки будут отклонены».
Нет, я могу предположить, что идея «кукурузины» несет в себе будущие неисчислимые блага, я (как и тысячи других петербуржцев) просто их не вижу по близорукости. Давайте проведем референдум, пригласим международных наблюдателей. И если «башня» победит – что ж, значит, будем жить в другом городе.
Если риски строителей увеличиваются от несознательности граждан, опасающихся за свои кровные – меняйте закон! Целая карманная Дума под боком.
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ