Администрация оказалась в интересном положении. В период «бума» город вел себя как расчетливый бизнесмен, придерживая товар (землю), чтобы не сбивать цену. Конечно, доходы шли на пополнение бюджета, конечно. Но при таком раскладе как-то нелепо требовать от строителей «социальной ответственности» и чтобы жилье по 30 000 рублей: откуда оно возьмется, если в цене квадрата уже заложены $300-700 «земельных» долларов?Выбросить на рынок много дешевой земли (чтобы сбить цену на жилье) – соблазнительно, но это сразу поставит на грань банкротства десятки строительных фирм, которые накопили земельные запасы или уже строят на дорогой земле…
Недавно заместитель председатель петербургского КУГИ Дмитрий Куракин заявил, что в городе практически нет свободных участков под застройку.
Высказывание сильное.
Площадь Большого Петербурга – около 140 тысяч га. Правда, существенный кусок – более 56 тысяч га – приходится на пригородные районы: Курортный (25132 га), Пушкинский (20079 га), Петродворцовый (6801 га) и Ломоносовский (3954 га). А там – либо ограничения по высоте, либо вообще лесопарковая зона. Но и оставшегося должно было бы хватить с избытком.
Важно учитывать еще и контекст. Тезис г-на Куракина о дефиците земли прозвучал на общественных слушаниях по «Охта-центру» (сиречь газпромовская «кукурузина»), где городским властям – кровь из носу – нужно было доказывать право сырьевого монстра громоздить свою башню именно здесь, на Неве, вторгаясь в историческую панораму.
«Это иллюзия, что у компании есть выбор»,- резюмировал Дмитрий Куракин.
То есть монополист и рад бы осваивать окраины, да никак не получается.
Кстати, в последние «тучные годы» в Петербурге было заявлено около двух десятков масштабных проектов комплексного освоения территорий – так называемых «миллионников». Среди них: «Балтийская жемчужина» (более 200 га, 1,07 млн кв. м жилья), «Морской фасад» (400 га намывной территории, около 3 млн кв. м), «Северная долина» (270 га, 3,5 млн кВ.м), «Юнтолово» (437 га, 2,2 млн кВ.м), «Славянка» (260 га, 1,4 млн кВ.м) «Семь столиц» (100 га в Кудрово, 1, 23 млн кВ.м)...
Сейчас реально строится «Балтийская жемчужина», продвигается инженерная подготовка кварталов в «Славянке», по-видимому, вскоре начнутся строительные работы в Кудрово. Остальные «миллионники» или приостановлены, или так и не вышли из проектной стадии. В СМИ много писали о многомиллиардных долгах компании ПИК (проект «Морской фасад»), в сложной ситуации оказался и дерипасковский «Главстрой» («Юнтолово» и «Северная долина»).
Но дело даже не в этом: сейчас очевидно, что запланированные 42 млн кв.м (общая площадь жилья в проектах комплексного освоения территорий) петербуржцам и «гостям города» в ближайшие несколько лет точно не понадобятся.
То есть жилье нужно всегда – но не в таких объемах, не на многолетней стройплощадке и не по такой цене (в нее неизбежно будут заложены затраты на выкуп земли, на инженерию и проектирование; а, например, у «Главстроя» - еще и проценты по кредитам).
Кстати, вот и «Газпрому» впору бы подсуетиться: многие из девелоперов сегодня с радостью уступят хоть часть надела, хоть весь целиком.
Комментирует ситуацию генеральный директор компании «Питер-Девелопмент» Дмитрий Миронов:
- На рынке сейчас довольно много земли под застройку. Есть участки в собственности и есть территории, полученные на инвестиционных условиях – причем до кризиса. По инвестиционным участкам владельцы уже, как правило, понесли определенные затраты, вплоть до перечисления платежей городу и получения разрешения на строительство. И теперь они хотят их реализовать, чтобы хотя бы отбить свои вложения. Но строители не готовы брать эти участки! Во-первых, строить не на что. Во-вторых – нет стимула, потому что неясно, за сколько можно будет реализовать жилье «на выходе». Крупные заказчики: Минобороны, город – обозначили свою ценовую планку: 44 300 за кв.м. Премьер-министр заявил, что жилье должно стоить 30 000. Проекты, предполагающие развитие участков, полученных до кризиса, не вписываются в эти ценовые параметры…
Город оказался в положении барышни из анекдота: во-первых, некуда повесить, во-вторых, нечего надеть. То есть земли много, но ее нет.
Этот парадокс заложен не вчера. Директор объединения «СоюзПетроСтрой» Лев Каплан о «дефиците земли под застройку» заявляет при каждом удобном (а то и неудобном) случае вот уже несколько лет. Это понятно: в «СоюзПетроСтрой» входят, главным образом, малые и средние фирмы, и как раз им в последние годы к участкам никак было не подступиться: дорого.
С 2004 года земля под жилье продается только на торгах. Это хорошо, это «прозрачная» процедура, и она позволяет установить как раз рыночную стоимость товара (земли). При условии, конечно, что товара на рынке достаточно. А вот изобилия как раз и не получилось. Администрация пыталась привлечь к подготовке лотов независимые консалтинговые и оценочные компании – тоже не вышло (город жадничал, и консультантов не устроили условия).
Инженерно подготовленные и юридически «упакованные» участки поступали в продажи тонким ручейком, вызывали ажиотаж и необоснованные ценовые ожидания.
Несколько примеров.
В 2007 году компания «Строймонтаж» купила на торгах участок на набережной Робеспьера, 32. Надел площадью 1340 кв.м обошелся фирме в 1,07 млрд рублей. «Строймонтаж» собирался построить здесь элитный комплекс площадью около 16 000 кв.м. «Земельная нагрузка» на каждый «квадрат» будущего жилья составляла примерно $2000. Сейчас «Строймонтажу» не до «элитки» на Робеспьера: компанию одолевают кредиторы, долги составляют около 6 млрд рублей, в отношении фирмы начата процедура банкротства. Президент компании «Артур Кириленко оценивает «земельный банк» компании в 9,5 млрд рублей, правда – по докризисным ценам; специалисты говорят, что за угодья, принадлежащие фирме, сейчас можно выручить разве что 30-35% потраченных на покупку денег.
Уже в начале кризиса компания «ЛенСпецСМУ» купила на торгах четыре участка под жилищную застройку в Приморском районе. Право аренды 60 тысяч кв.м обошлось холдингу почти в 2 млрд рублей. «ЛенСпецСМУ» планирует построить здесь жилой комплекс площадью около 200 000 кв.м. (Около $330 долларов в стоимости кв.м будущего жилья – цена земли. Приобретение связано еще и с ограничениями по срокам: на строительство холдингу отведено 3,5 года.
В кулуарах поговаривают, что генеральный директор компании Дмитрий Заренков, который и торговался на аукционе (итоговая цена оказалась на 86% выше стартовой) получил от папы – президента «ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова – серьезный нагоняй.
Практически сразу после торгов Вячеслав Заренков начал договариваться с администрацией города о рассрочке платежей. Говорят, что часть петербургских «мер по поддержке строительной отрасли» - а именно «инвестиционные каникулы», полугодовая отсрочка по платежам за купленные участки – была принята именно с подачи г-на Заренкова.
В среднем «земельная нагрузка» на квадратный метр жилья составляла в 2006-2008-м $300-700.
В «кризисные» месяцы попытки Фонда имущества продать что-нибудь под застройку вообще не находили отклика – строителям было не до новых проектов, с торгов уходили только участки ИЖС, их с удовольствием (и недорого) покупали граждане.
Только в июле прошли очередные успешные торги. На них и был установлен новый уровень «земельной нагрузки».
Компания «Сервис-Строй» купила два пятна на пересечении Ленинского проспекта с улицей Доблести за 235 млн рублей (около $70 на метр будущего жилья). «Строительная компания «Юго-Запад» приобрела два надела в Невском районе за 40,73 млн ($142 на «квадрат» улучшений). Фирма «Орбита» стала обладательницей двух участков на Ленинском проспекте (нагрузка на «квадрат» - $144 и $66).
Генеральный директор Фонда имущества Андрей Степаненко заявил, что результаты торгов говорят о положительных тенденциях и что «дно» уже пройдено.
Кстати, главный разработчик петербургского Генплана, академик Валентин Назаров считает, что дефицита свободной земли в городе нет - есть дефицит инженерно-оборудованных территорий с созданной инфраструктурой.
А президента холдинга «ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков полагает, чтов городе вполне достаточно свободных территорий, на них можно построить более 75 млн кв. м недвижимости, это даже без учета земель, занятых неэффективными промышленными предприятиями.
По мнению Вячеслава Заренкова, аукционная система продаж «упакованной» земли (с инженерной инфраструктурой, дорогами и «социалкой») себя не оправдывает – получается слишком дорого.
Дмитрий Миронов предлагает ввести двухуровневую систему торгов: первый этап – на инженерное освоение (за счет бюджета), второй – продажа конечным пользователям (застройщикам).
Вячеслав Заренко полагает, что важнее – не заниматься «упаковкой», а выделить для строительства как можно больше территорий, пусть без инженерии и без проектов планировки.
Кстати, завтра, 16 сентября, должен пройти очередной аукцион.
Город продает право аренды территории почти в 146 га, на побережье Финского залива. Стартовая цена смешная: 33 млн рублей за все, 40 рублей за кв.м. (40 соток в престижных поселках на заливе продаются за 30-40 млн рублей!). Участки растянулись вдоль залива от Лисьего Носа до Сестрорецка, фактически это два отдельных крупных массива, разделенные Тарховским лесопарком и раздробленные на 15 мелких. Площадка заболочена и захламлена. По расчетам Управления инвестиций, рекультивации подлежат около 77 га, затраты - примерно 4 млрд рублей.
Состояние участка не самое хорошее, считают эксперты, однако проект, который можно здесь реализовать, стоит того, чтобы заниматься этой землей.
Интересно будет посмотреть на результат.
Администрация оказалась в интересном положении. В период «бума» город вел себя как расчетливый бизнесмен, придерживая товар (землю), чтобы не сбивать цену. Конечно, доходы шли на пополнение бюджета, конечно. Но при таком раскладе как-то нелепо требовать от строителей «социальной ответственности» и чтобы жилье по 30 000 рублей: откуда оно возьмется, если в цене квадрата уже заложены $300-700 «земельных» долларов?
Выбросить на рынок много дешевой земли (чтобы сбить цену на жилье) – соблазнительно, но это сразу поставит на грань банкротства десятки строительных фирм, которые накопили земельные запасы или уже строят на дорогой земле…
Но выбирать придется (как в другом анекдоте): или трусики надеть, или крестик снять. Впрочем, нашим властям не привыкать к парадоксальным решениям.
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ