С момента зарождения рынка строящегося жилья статус дольщика остается расплывчатым и туманным. В доперестроечной России аналогов (кроме ЖСК) не было; с началом реформ правовые контуры дольщика определялись жестким дефицитом жилья.А в условиях дефицита тот, кто его производит, всегда найдет возможность поставить того, кто в нем нуждается, в максимально удобную (для себя) позу. А в договорах все-таки было бы честнее писать как есть. Нижеподписавшиеся, строительная компания Х с одной стороны, и гражданин Y, именуемый в дальнейшем «лох» - с другой, намереваются вместе построить дом…
С момента зарождения рынка строящегося жилья статус дольщика остается расплывчатым и туманным. В доперестроечной России аналогов (кроме ЖСК) не было; с началом реформ правовые контуры дольщика определялись жестким дефицитом жилья. (Если кто вдруг забыл – напомню: в начале 90-х квартиры и на вторичном рынке порой продавались на аукционах. Одна из первых фирм так и называлась – «Петербургский аукцион»).
А в условиях дефицита тот, кто его производит, всегда найдет возможность поставить того, кто в нем нуждается, в максимально удобную (для себя) позу.
В типовом договоре одной известной фирмы (сейчас она по праву числится среди лидеров рынка) черным по белому было записано: в случае расторжения договора по вине дольщика (просрочка платежей, например) компания имеет право вернуть уплаченное – за вычетом штрафных санкций – в любой удобной форме. Например, стройматериалами на ту же сумму. Легко представить: приезжает по адресу грузовик и с грохотом сгружает во дворе груду некондиционного кирпича.
Робкие попытки граждан вмешаться в процесс, изменить типовые условия, прийти с юристом – пресекались на корню: за дверью ждала очередь из желающих.
Несколько крупных скандалов в долевом строительстве – крушение фирмы «РосГлавМатериалы», крупные аферы с участием Ассоциации кооперативов «Вега комплекс», банкротство «УНР-86» - заставили чиновников и законодателей призадуматься. В ходе разбирательств выяснилось: если стройка остановлена или случился конфликт между партнерами по проекту, совершенно неясно, на что имеет право гражданин, уплативший денежки за будущую квартиру. То ли ему причитается доля в «незавершенке». (А кто будет достраивать? И главное – зачем?) То ли ему можно просто вернуть уплаченное. (Что в условиях инфляции и роста цен на жилье на десятки процентов в год выглядело даже не насмешкой, а издевательством).
Суды принимали различные, иногда – прямо противоположные решения. По поводу одного из «проблемных» домов в Приморском районе один и тот же суд (и даже одна и та же судья) одних граждан признавала «инвесторами», других – нет. При полном совпадении изначальных обстоятельств…
Граждане, отчаявшись добиться чего-либо путного через суд, быстро освоили две технологии. Первая: письма во все возможные инстанции, обязательно включая администрацию президента и прокуратуру. Заявление в прокуратуру давало шанс на возбуждение уголовного дела, что, конечно, делало застройщика сговорчивее. Но это срабатывало не всегда. В истории с «УНР-86» уголовное дело возбудили только после того, как выяснилось, что фирма продала гражданам квартиры на 18-м этаже. При том, что дом по проекту 16-этажный. Вторая: пикеты у Смольного, голодовки, перекрытие трасс и прочие «резонансные» акции. Пока губернаторов выбирали, местная власть на такие поползновения как-то еще реагировала. Как стали назначать, да приняли пару законов, ограничивающих публичные проявления общественного неудовольствия – эффективность второго способа резко упала.
Но волна недовольства дошла до Кремля.
В 2002 году Верховный суд РФ рекомендовал рассматривать конфликты, возникающие в долевом строительстве, в рамках закона о защите прав потребителей. С санкциями за просрочку (то есть если квартира не передана в срок) – 1% в день! Конечно, такая рекомендация никем и никогда не выполнялась, но все равно важно: дольщика впервые внятно поименовали потребителем (покупателем). И попытались наделить соответствующими правами.
Что отчасти логично. Если я – инвестор, где моя доля в прибыли? Мой кусочек от самолета Сергея Полонского, щепка от яхты Павла Андреева, квадратный сантиметр в особняке Агаларова?
Получается, что в качестве инвестора дольщик разделяет с застройщиком все риски и неприятности: изменение конъюнктуры, проблемы с монополистами, даже неудачные игры на фондовом рынке. Да, он выигрывал в цене конечного продукта (пока цены росли), но зато и кредитовал строителя самым дешевым денежным ресурсом, без всяких процентов.
В 2005 году вступил в силу знаменитый 214-й закон, наконец распределивший роли и обязанности в процессе долевого строительства. Написанный прежде всего для защиты интересов дольщика, он получился несколько односторонним. Дольщик стал покупателем, но с особыми, отдельно расписанными правами. Строители были обязаны публиковать подробную проектную декларацию, по первому требованию показывать дольщикам финансовые документы, им запрещалось привлекать средства до получения разрешения на строительство, тратить полученное на другие объекты и пр. Но главное – все договоры с гражданами регистрировались в ГУ ФРС, что исключало риски «двойных продаж». Кроме того, застройщики попадали под НДС – минус 18% по сравнению с конкурентами, работающими по старинке. В общем, сплошные минусы при неочевидных плюсах.
Ну и, как нередко бывает с неудобными законами, 214-й вроде бы и действовал, но не выполнялся. А с местной власти верхнее начальство спрашивало не столько законопослушность, сколько наглядные успехи в нацпроекте «Доступное жилье» - то есть новые квадратные метры. И что, в такой ситуации чиновник будет останавливать работу девелопера из-за каких-то там нарушений?
В провинции доля работающих по 214-му доходит до 30-50%, в Москве и Петербурге не превышает 5-8%. Хотя и растет.
Потом в закон стали вносить поправки. В частности – смягчили некоторые ограничения и разрешили использовать кооперативные схемы. Теперь ЖСК – это тоже законно. Но! Без всего этого геморроя с проектной декларацией, откладыванием начала продаж, НДС и пр. В петербургском Комитете по строительству отказываются считать кооперативы соответствующими духу и букве 214-го и говорят, что в каждом отдельном случае нужна специальная проверка.
Так что теперь дольщик может, подписав бумаги, оказаться: собственно дольщиком (по 214-му), инвестором, пайщиком кооператива, «гражданином с намерениями» (это когда компания предлагает «предварительный договор купли-продажи» - о том, что через какое-то время будет заключен основной), векселедержателем и даже (в случае «Социальной Инициативы») – членом товарищества.
Хотя ему нужна просто квартира.
Кстати, юристы Минэкономразвития (в своих поправках к закону о банкротстве) предлагают считать все эти виды отношений – «долевкой» по 214-му.
Права и полномочия в каждом случае разные, гарантии тоже. Об особенностях и преимуществах каждой схемы юристы спорят не первый год, без особого прока. (А ведь тот, кто экономит 18% только на налогах – может держать и цену пониже, не так ли?)
Окончательный абзац наступил после нескольких недавних решений петербургского суда. С началом кризиса стали падать цены на жилье. И многие граждане оказались в сложной ситуации. В общем, часть из них решила выйти из «долевки» и забрать свои деньги – сколько там положено по договору.
Не тут-то было!
Во-первых, застройщики всеми силами и средствами сопротивляются этой неприятной тенденции (что и понятно – на какие шиши достраивать, если дольщики побегут?)
А во-вторых, складывается любопытная судебная практика. Например, дольщики «Росстроя» заключили договор в июле 2008-го, внесли 400 тысяч рублей. В октябре передумали и попросили деньги вернуть, за вычетом штрафа в 10%. Денег не дождались и подали в суд. Районный суд постановил: заключенный с фирмой «предварительный договор» - фикция, на самом деле он прикрывает долевку, сделка считается ничтожной, и гражданам надо вернуть вложенное, плюс проценты за использование, плюс судебные издержки.
Строитель подали кассацию – и городской суд решил совсем другое! «Предварительный договор» - легален, внесенные средства – это задаток, как раз на тот случай, чтобы дольщики не передумали. Ну, а раз передумали – извините, денежки ваши плакали. (Кстати, во многих случаях первый взнос может составлять и 30%, и 50% суммы – это тоже считать задатком?)
Не думаю, что после этого прецедента количество граждан, желающих доверить свои деньги строителям, так уж увеличится.
С другой стороны, девелопер, который не возвращает средства, потому что не уверен, что сможет освободившееся жилье еще раз продать – расписывается тем самым в том, что возводит заведомый неликвид.
А в договорах все-таки было бы честнее писать как есть. Нижеподписавшиеся, строительная компания Х с одной стороны, и гражданин Y, именуемый в дальнейшем «лох» - с другой, намереваются вместе построить дом…
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ