Экономический спад рождает весьма причудливые формы активности. Девелоперы, разочарованные в легальных формах освоения пространства, выискивают экзотические варианты гарантированного заработка. Чиновники, слегка прижавшие уши в ходе перманентной борьбы с коррупцией, тоже озабочены разведкой вариантов, позволяющих упрочить благосостояние. Из этого дивного союза рождается, например, такие любопытные явления, как обустройство мансард. Сразу хочу оговориться: мансарда – вполне себе приятный, рожденный в Европах тип жилья. Обычно – для небогатых горожан, студентов, богемы и пр. В Петербурге строительство мансард могло бы стать эффективным вариантом привлечения средств в реконструкцию старых зданий (пожилого фонда).
Экономический спад рождает весьма причудливые формы активности. Девелоперы, разочарованные в легальных формах освоения пространства, выискивают экзотические варианты гарантированного заработка. Чиновники, слегка прижавшие уши в ходе перманентной борьбы с коррупцией, тоже озабочены разведкой вариантов, позволяющих упрочить благосостояние. (По выражению одного из участников рынка, «берут как в последний раз». По данным главы МВД г-на Нургалиева, средняя сумма взятки выросла почти до 1 млн рублей).
Из этого дивного союза рождается, например, такие любопытные явления, как обустройство мансард.
Сразу хочу оговориться: мансарда – вполне себе приятный, рожденный в Европах тип жилья. Обычно – для небогатых горожан, студентов, богемы и пр. В Петербурге строительство мансард могло бы стать эффективным вариантом привлечения средств в реконструкцию старых зданий (пожилого фонда).
В 2000 году Верховный суд постановил, что общим имуществом дома (включая чердаки и подвалы) могут распоряжаться только собственники жилья – через ТСЖ или напрямую, решениями общего собрания.
Конечно, это геморрой для инвестора: торговаться с жильцами, обещать им починить лифт, привести в порядок фасад и двор, поменять стояки и пр. А потом – не исключено – через суд заставлять ФРС зарегистрировать право собственности на построенную мансарду. Путь хлопотный, затратный, юридически уязвимый, но вполне реальный – на нескольких объектах такая схема была реализована. Плюсы тоже понятны: можно более-менее свободно выбирать адрес – хоть в «золотом треугольнике», хоть на видовых набережных, если, конечно, не наглеть и слишком резко не менять рисунок крыши. Кроме того, сети и мощности уже в наличии, «социалка» и транспорт имеются, так что с покупателями проблем не будет.
Но есть и другой вариант.
После выхода постановления Верховного суда городские власти подсуетились и поручили КУГи зарегистрировать права государства на сотни нежилых помещений (чердаки и подвалы) в наиболее привлекательных районах – Центральном, Адмиралтейском, Петроградском… Потому что если на чердаке только трубы и вентили – это общее имущество, а если там вдруг образовалось нежилое помещение, и у него есть конкретный собственник (город) – то все общие собственники могут отойти в сторонку, нервно курить и наблюдать за разворачивающимся инвестиционным процессом. Город будет договариваться с инвестором напрямую (как – это отдельная песня). Тем более, что тот же Верховный суд в 2008 году подтвердил право городских властей передавать нежилые помещения инвесторам, не спрашивая мнения соседей.
Конечно, граждане недовольны, начинают бузить, мешают строителям, обращаются в суды. Иногда успешно, порой не очень.
Кстати, фирмы и фирмочки, которые занимаются «согласованием мансард», как правило (не всегда, но часто) учреждены либо родственниками, либо бывшими сослуживцами представителей городской администрации. Без административного ресурса в этот бизнес нечего и соваться.
За последние год-полтора число мансардных скандалов как-то вдруг резко возросло. Вот лишь несколько примеров.
Продолжаются судебные разбирательства по поводу обустройства мансарды в доме 22 на 3-й линии Васильевского острова. Там строители, помимо прочего, умудрились поместить туалет над жилыми комнатами, часть капитальных стен заменили перегородками. Что и немудрено: по утверждениям жителей, строительство велось без официального разрешения, без утвержденного проекта, без технадзора. Суд пока склоняется к мысли, что раз уж построено – не ломать же теперь…
На углу Мытнинской набережной и проспекта Добролюбова компания «Эсмеральда» планирует переоборудовать чердачные помещения дома в мансарду. Инвестор выставил у спорного помещения охрану, жильцы протестуют. Председатель ТСЖ утверждает, что дом передавали жилтоварищам вместе с чердаком; представители КУГИ констатируют, что Жилищный комитет в правах собственности не авторитетен, и инвестиционный договор с «Эсмеральдой» заключен по закону. Судебные инстанции пока подтвердили правоту властей, но это не значит, что конфликт исчерпан. Жильцы уверяют, что проект предусматривает «наращивание» кровли на 1,7 метра, дом находится в охранной зоне, и в КГИОП проект не согласован…
На Миллионной, 12 в сентябре начались строительные работы, часть крыши разобрана. Инвестор – бизнесмен Михаил Мохначев – планирует не только создать мансарду, но и вообще устроить в одном из подъездов отель. Чердак, оказывается, был продан инвестору еще в 2004 году. А в 2009 даже появился протокол собрания (заочного) членов ТСЖ, разрешающий строительство; жители утверждают – поддельный. Теперь Мохначев нанял ЧОП, жильцы пригласили для охраны казаков. (Милиция в таких конфликтах почему-то неизменно оказывается на стороне инвесторов). Предстоят судебные тяжбы…
Самый громкий из последних конфликтов разгорается на Невском, 3.
Адрес – супер, мечта инвестора.
Помещение на чердаке дома-памятника, построенного в 1779 году, было зарегистрировано как государственная собственность в ноябре 2005 года. Правда, распоряжение о передаче его инвестору было выпущено еще в сентябре, то есть еще до регистрации государства в качестве собственника (по мнению суда, этот нюанс «правового значения не имеет»).
К активным действиям строители приступили в 2009. Они планируют обустроить на площади 685,5 кв. м «комфортабельные квартиры», на метр приподнять конек кровли, украсить фасад ленточным остеклением, а крышу – окнами Velux.
Основной спор, как это и бывает в «мансардных» сюжетах, разгорелся вокруг определения общей собственности. Жильцы настаивают, что никакой мансарды в их доме нет, а есть технический этаж, где проложены сети отопления, электроснабжения, вентиляции, водоснабжения (в доме «верхняя разводка») и даже сигнализация ФСО.
Их согласия на реконструкцию чердака под мансарду при заключении договора не спрашивали. А когда все-таки спросили (в 2007 году администрация района провела общее собрание собственников помещений по этому вопросу), подавляющее большинство проголосовало против.
Жильцы обратились в суд с иском, требуя признать недействительными зарегистрированное право государственной собственности и инвестиционный договор. В своем заявлении они опирались на все то же определение Верховного суда 2000 года (об общем имуществе многоквартирного дома) и на заключение «Центра судебных экспертиз Северо-Западного округа».
Куйбышевский суд, однако, решил, что «…заявления истцов носят голословный характер» и что объект инвестдоговора никогда общим имуществом не являлся. Выводы экспертизы о наличии в спорном помещении магистральных трубопроводов, канализационных стояков и электрических кабелей судью Воробьеву тоже не убедили. В общем, суд постановил, что «жильцы фактически злоупотребляют своими правами собственников квартир», и в иске отказал. Кассационная инстанция дополнила это решение интересным пассажем насчет выводов экспертизы, которая однозначно утверждает, что «спорное помещение является … техническим чердаком». «Экспертиза проводилась по вопросам классификации типа помещения и не содержит выводов о том, что перечисленные коммуникации могут быть отнесены к общему имуществу». И тоже истцам отказала. А в Верховном суде надзорную жалобу даже рассматривать не стали.
Отдельная новелла – как инвестор получил согласование проекта. В заключении, подписанном главой КГИОП Верой Дементьевой, уклончиво указано: «В случае признания инвестиционного договора недействительным… согласование комитета будет отозвано». То есть уродовать дом можно только одному конкретному инвестору. КГА разрешил реконструкцию… «при условии одобрения проекта общим собранием жильцов».
Кстати, жильцы и собственники в доме, как можно догадаться уже по адресу, тоже очень непростые. Шоумен Николай Фоменко, известный искусствовед Аркадий Ипполитов, политики, предприниматели …
В середине октября трубы на чердаке из-за строительных работ лопнули, квартиры верхнего этажа затопило.
В районный суд подан очередной иск с требованием приостановить строительство.
Знающие люди говорят, что проект реализуется ну под очень высокого заказчика. И смутно тычут пальцем в сторону то ли Кремля, то ли Белого дома.
Интересно, а сам заказчик в курсе?
Если убрать эмоции, то интерес представляют два аспекта: политический и экономический.
С экономикой все несложно. По инвестконтракту с городом компания «Невский, 3» перечислила в казну аж 428 тысяч рублей. Цена комфортабельного жилья в таком месте, по мнению специалистов компаний «Адвекс» и «Дворцовая площадь» - не менее 10 000 евро. То есть город легко расстался со своим имуществом, площадью почти 700 кв. м, по цене 1 (одного!) квадратного метра. По самым завышенным сметам, расходы на строительство составят не более 2000 евро за квадрат. Основоположник, помнится, писал, что капитал пойдет на любое преступление за 300% прибыли. О том, что бывают проекты, приносящие 400-500%, Маркс не догадывался. Конечно, инвестору придется делиться. Но все же маржи хватает и на охрану, и чтобы «занести» нужным людям в администрации, и даже (не будем исключать такую возможность) в суды. Точных цифр по другим проектам у нас под рукой нет, но, насколько мне известно, там показатели близкие. Сотни тысяч рублей – в инвестдоговоре, миллионы в валюте – на выходе.
Кстати, отчего город ни разу не удосужился провести аукцион по таким замечательным стройплощадкам? Глядишь, и жильцы скинулись бы…
Политика… Примерно с середины «нулевых» город очень активно стал регистрировать права на все, до чего мог дотянуться. В одном из сюжетов (на Миллионной, 23) жильцы получили из КУГИ совершенно замечательную бумагу: «Помещение под крышей вашего дома является не чердаком, а мансардой, принадлежащей городу на основании «Декрета об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» (Декрет о национализации) от 20 августа 1918 года за подписью Якова Свердлова».
При этом узнать, что у вас на чердаке находится и чье оно, не так-то просто. В августе этого года был принят городской закон о представлении сведений. Так вот, любой гражданин получит ответ – если правильно поставит вопрос. В частности – укажет точный адрес: не только номер дома, но и номер помещения. Вы, например, знаете, как называется выгородка у вас на чердаке – 23-н или, может, 75-н («н» - нежилое)? Или вовсе 285-н? А без номера информацию не дадут.
И еще.
Практически все спорные помещения были проданы в 2001-2005. А всплеск строительной активности случился только в последнее время. Как будто «продавливание» проекта газпромовского небоскреба послужило сигнальной отмашкой: какие там охранные зоны, какие еще права и интересы граждан? Вперед, ребята, адреса кончаются, город не резиновый, да и власть не вечна…
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ