Неужели мы так быстро забыли, что бывает, когда кредитование стимулирует спрос (накачивая отрасль заемными деньгами), а производство (строительство жилья) почему-то хронически отстает? Забыли, как Москва по стоимости метра стремительно догоняла княжество Монако? Ведь буквально три-четыре года назад все это уже проходили: «Ипотека – наше все», составная часть нацпроекта, объемы кредитования растут по экспоненте, граждане берут займы в швейцарских франках и японских иенах, балуются плавающими ставками… А начальство ритуально удивляется: отчего это жилье так неоправданно дорожает? Как будто при накачке отрасли деньгами и отстающем росте выпуска продукта где-нибудь бывает иначе.
В третьем квартале этого года еще тысяча петербуржцев стали счастливыми заемщиками.
Средняя сумма кредита стала поменьше (1 млн 600 тысяч; в начале года было 2 млн 530 тысяч), зато самих кредитов – побольше (во втором квартале банки выдали 808 займов). Прирост – почти 19%.
Аналитики удовлетворенно пишут, что ипотечный рынок уверенно идет вверх. До предкризисных показателей еще пока далеко (в третьем квартале 2008-го граждане набрали в долг в четыре раза больше), но мы туда уже идем.
Доля ипотечных сделок в общем объеме рынка – 7,2%. Максимум (опять же в прошлом году) составлял 23-25%.
Нижняя граница официально объявленных ставок – 10,5%, но это только при совпадении сразу нескольких условий, большой «белой» зарплате и существенном первоначальном взносе. Средние рублевые ставки, по данным Городского ипотечного банка, составляют 16-18%, если брать в долларах – 12-15%. До «справедливого» уровня кредитования, о котором летом говорил президент Дмитрий Медведев – 6% - еще очень далеко. А будет еще дальше: депутаты Думы обсуждают законопроект, в соответствии с которым незадачливые заемщики, если им вдруг урежут зарплату или вовсе уволят, получат на год отсрочку от выселения из занимаемого жилья. Буде такой правовой акт примут – а депутаты любят принимать социально ориентированные законы - банки немедленно «зашьют» новые риски в процентные ставки.
Генеральная прокуратура недавно запретила финансистам в одностороннем порядке менять стоимость уже выданных кредитов. Это по сути правильно, а то у нас получалась вовсе игра в одни ворота: когда рынок из-за кризиса падает, и залоги дешевеют, банки подстраховываются, пересматривая ставки со ссылкой на форс-мажор. А когда у граждан падают доходы (по той же, в общем, причине), и платежи становятся неподъемными – это никакой не форс-мажор, а личное дело самих граждан, и банк свое все равно возьмет.
В правительстве активно обсуждают две проблемы, связанные с ипотекой. Первая: как лучше субсидировать ипотеку (помогать гасить проценты всем или выборочно, в зависимости от доходов или от параметров покупаемого жилья и пр.)
Вторая: как все же помочь тем, кто ипотеку уже взял, и теперь не может по ней рассчитаться. (Запущенная схема, с реструктуризацией займов через АРИЖК, почему-то работает вяло: даже не очень финансово продвинутые граждане сообразили, что через годик-другой им придется платить уже по двум кредитам).
Сторонники государственных субсидий (например, в половину банковской ставки) уверенно ссылаются на успешный опыт автокредитования, где господдержка действительно привела к росту рынка. Правда, АвтоВАЗу это все равно не помогло. Но хуже другое. Выпуск автомобилей можно увеличить в разы за короткий срок, за полгода, к примеру. Можно еще снизить экспортные пошлины. А жилье из-за границы никак не привезешь. (Тут возможен только экспорт населения – но это другая история). И чтобы резко увеличить его производство, нужно минимум два-три года и целый комплекс точных, аккуратных мер по стимулированию строительства. А подобной ювелирной техникой наше правительство никогда не отличалось. (Марку на бутылку наклеить – и то целая история).
Неужели мы так быстро забыли, что бывает, когда кредитование стимулирует спрос (накачивая отрасль заемными деньгами), а производство (строительство жилья) почему-то хронически отстает? Забыли, как Москва по стоимости метра стремительно догоняла княжество Монако?
Ведь буквально три-четыре года назад все это уже проходили: «Ипотека – наше все», составная часть нацпроекта, объемы кредитования растут по экспоненте, граждане берут займы в швейцарских франках и японских иенах, балуются плавающими ставками… А начальство ритуально удивляется: отчего это жилье так неоправданно дорожает? Как будто при накачке отрасли деньгами и отстающем росте выпуска продукта где-нибудь бывает иначе.
Пару лет назад, выступая на петербургском ипотечном форуме, я высказал предположение, что весь нацпроект и массированная государственная пропаганда ипотеки – это идеально проведенная «операция прикрытия». Под которую крупные банки и часть продвинутых девелоперов наварили миллиардные барыши. Власть, кстати, тоже внакладе не осталась. Гражданин, отягощенный кредитом, прочно привязан к прописке и к рабочему месту, и меньше всего озабочен разными глупостями, вроде прав человека или свободных выборов. И голосует как велят.
Надо еще учитывать различие в механизмах.
Трем-четырем крупным кредиторам (особенно – госбанкам) власть приказать может. Ну, пообещает на крайний случай еще раз провести «управляемую девальвацию» - для покрытия убытков. Так что запустить программу господдержки ипотеки – дело вполне осуществимое.
А вот что-либо повелеть тысячам строительных фирм – нереально. И альтернатива в виде создания полугосударственного монстра – вряд ли хороший выход. Почему-то я не думаю, что в масштабном строительстве жилья по госзаказу будут участвовать другие компании и технологии. А не те, у кого километр Четвертого кольца МКАД получается вдвое дороже андронного коллайдера и смета Большого театра пухнет так, что аж Генпрокуратура удивилась. Мне почему-то кажется, что это будут те же самые ребята.
И значит, деньги на строительство «дешевого» муниципального жилья будут горстями тащить из кармана налогоплательщика. То есть моего. А там и так негусто.
По данным Института экономики города, объем строительства жилья в России будет уменьшаться вплоть до 2012 года. Дальнейшая перспектива пока не просматривается.
Еще никто толком не посчитал, как меняется качество жизни человека в тесных рамках ипотеки. Да, он живет в своей (то есть заложенной банку) квартире. И платит полторы-две тысячи долларов в месяц. Он хуже питается или меньше пьет? Меньше путешествует? Ездит на общественном транспорте? Меньше тратит на одежду? Урезает расходы на образование детей?
Одни предположения. Социологи молчат или изучают, как замечательно растет поддержка «башни» среди питерского населения.
А на другой стороне «шарика», в Штатах, 997 тысяч граждан получили уведомления о выселении. В связи с невозможностью обслуживать кредиты. Нам, конечно, до Америки еще расти и расти. Но кое в чем мы этих капиталистов уже опережаем. В США гражданин отвечает по ипотеке именно заложенным объектом. То есть не справился с платежами, отдал ключи банку – и пошел. У нас не так. У нас гражданин отвечает по кредиту всем своим имуществом, кроме последнего телевизора и носильных вещей.
Телевизор ему, конечно, надо оставить. Иначе как он узнает последние новости о продвижении нацпроекта?
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ