Закон принят, но не действует; затем начинает действовать, но не в полном объеме; затем (в ходе корректировки), в него вносятся смягчающие обстоятельства (главка о кооперативах появилась в 2006 году); наконец, органы власти предлагают собственную трактовку, разделяя участников рынка на «социально близких», «нарушителей» и всех остальных. Неразберихи добавил суд, который недавно постановил: предварительные договоры тоже вполне законны. Правда, не всегда, а когда дольщик вдруг требует вернуть деньги. Интересы чиновников, выборочно применяющих санкции по своему усмотрению или по указанию начальства, вполне понятны.
Понятие «закон» в словарях определяется по-разному, но общий смысл везде тот же: юридический акт, обладающий наивысшей силой.
Но мне больше нравится далевское: «Предел, постановленный свободе; неминучее начало».
Это сильно: «неминучее начало».
Наверное, везде. Но не в России. У нас закон может выполнять чисто декоративные функции (евроремонт правовой системы), быть инструментом перераспределения собственности (закон о банкротстве и пр.), оберегать власть от ненужных хлопот (нормативные акты о порядке проведения митингов, по которым единственная реальная форма – одиночный пикет где-нибудь в Купчино).
Отношения между строительной фирмой и гражданином, который решил купить квартиру в строящемся доме, вроде бы регулируются 214-м ФЗ. Закон действует с 2005 года; в Москве в соответствии с ним реализуется, по оценкам экспертов, 25-30% проектов, в Петербурге – примерно столько же.
То есть схема такая: Дума принимает закон, президент его подписывает, но по молчаливому уговору сторон на его соблюдении власти как-то не слишком настаивают.
В столице на прошлой неделе наконец решили создать специальное управление «по контролю в области долевого строительства» – Моснадзор. Как это по-нашему! Строго по Паркинсону и Мерфи. Вообще-то для проверок и надзора за законностью есть такой специальный орган – прокуратура. Пресекать нарушения – ее прямая обязанность. Другое дело: если запустить в строительный комплекс прокуратуру, ускорив ее пинком в форме «политической воли», мало никому не покажется. Во-первых, строительство тупо встанет. Во-вторых, иссякнут и обмелеют источники дохода, питавшие отчасти бюджет, отчасти (от большей части) – карманы многочисленных согласующих лиц.
В Петербурге пошли по другому пути.
В начале прошлого года Комитет по строительству громко заявил о необходимости перевести все компании строительного комплекса на строго правовые рельсы. Не сразу, в течение года. Законопослушным пообещали пряники (в виде льгот и госзаказа), нарушителям – кнут (санкции, проверки и штрафы). К проверкам подключились специалисты Управления ФАС.
На сайте УФАС даже разместили специальную памятку для СМИ: какую рекламу можно принимать, какую – нет.
Год почти уже прошел. В официальных списках Комитета значится три десятка фирм, которые возводят около 70 объектов. А всего в Петербурге строители предлагают квартиры примерно в 200 строящихся домах. Для основной массы девелоперов предложен вариант «постепенного перехода» на 214-й, по согласованному с Комитетом графику.
Коллеги из популярного издания «Деловой Петербург» решили не ждать у моря погоды и бабахнули сразу крупным калибром: на первую полосу вынесли портрет председателя Комитета Вячеслава Семененко, назвали материал «33 письма счастья» и заявили, что все остальные компании нарушают не только 214-й, но и закон о рекламе, в соответствии с которым могут быть оштрафованы не только «неправильные» девелоперы, но и СМИ. Минимум по 40 тысяч за каждый адрес. К материалу прилагался «белый список» из 33-х законопослушных. В нем не оказалось крупнейших городских застройщиков: компаний ЛенСпецСМУ, ЛЭК, ЦДС, RBI и других.
Я позвонил в одну из «провинившихся» компаний. «И что,- спрашиваю,- теперь «ДП» откажется публиковать вашу рекламу, опасаясь штрафов?» «Не думаю»,- меланхолично ответил мне главный пиарщик. И оказался прав. Потому что первая полоса с хлестким заголовком – сама по себе, а рекламные денежки – отдельно.
Комитет по строительству поспешил немедленно отмежеваться от скандала. «В компетенцию ведомства не входит решение вопроса о разрешении или запрете размещения рекламы»,- сообщила пресс-служба КС.
Здесь необходимо разъяснение. В жестком по отношению к застройщикам 214-м законе есть огромная «дырка». Кроме работы по договорам долевого участия – с публикацией декларации, оформлением участка в залог, регистрацией в ФРС и прочими строгостями – закон допускает привлечение денег в строительство с помощью ЖСК.
И в грозной «памятке» на сайте УФАС сказано прямо: «В соответствии с ч. 6 ст.28 ФЗ «О рекламе» не допускается реклама, связанная с привлечением денежных средств физических лиц для строительства жилья, за исключением рекламы, связанной с привлечением денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве, рекламы жилищных и жилищно-строительных кооперативов, рекламы, связанной с привлечением и использованием денежных средств физических лиц жилищными накопительными кооперативами».
Юристы уточняют: на «кооперативную» схему не распространяются ни обязательная регистрация, ни санкции – работа кооператива регулируется уставом и соответствующими законами. Единственное общее требование: разрешение на строительство дома по конкретному адресу все-таки должно быть. А с этим требованием и так все согласны: в городе найдется, наверное, с десяток адресов, где оно не соблюдается (этим грешит, в частности, компания ЛЭК), и по ним застройщики либо лихорадочно дооформляют документы, либо стройка заморожена и организаторы проекта «слились».
По «кооперативной схеме» работают, например, такие серьезные застройщики, как ЛенСпецСМУ, ЦДС, компания «Пионер». Вячеслав Семененко недавно признал, что создание ЖСК и продажа паев в целом соответствует требованиям 214-ФЗ. Однако никого из «кооперативщиков» в «белом списке» комитета до сих пор нет…
Получается форменная ерунда. Закон принят, но не действует; затем начинает действовать, но не в полном объеме; затем (в ходе корректировки), в него вносятся смягчающие обстоятельства (главка о кооперативах появилась в 2006 году); наконец, органы власти предлагают собственную трактовку, разделяя участников рынка на «социально близких», «нарушителей» и всех остальных. Неразберихи добавил суд, который недавно постановил: предварительные договоры тоже вполне законны. Правда, не всегда, а когда дольщик вдруг требует вернуть деньги.
Интересы чиновников, выборочно применяющих санкции по своему усмотрению или по указанию начальства, вполне понятны.
Обычному дольщику (не юристу) разобраться в этой галиматье нереально. Тем более, что у компаний, работающих строго по «долевке» и в предписанных рамках, случаются и конфликты с дольщиками, и несоблюдение сроков...
Так что в повседневной жизни лучше ориентироваться не на свод законов РФ, а на какой-либо из свежих вариантов «Законов Мерфи».
Например, вот: Метазакон Купера: «Новые законы создают и новые лазейки».
Или еще: Закон Питера младшего и Халла: «Средство важнее цели; бумаги важнее того, ради чего они были первоначально созданы».: «Средство важнее цели; бумаги важнее того, ради чего они были первоначально созданы».
А «неминучее начало» осталось в пыльных томах с «ятями».
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ