В СМИ сталкиваются мифы двух типов. Коллеги (особенно этим грешит сетевая журналистика) периодически выдают очередной апокалиптический прогноз; участники рынка (особенно строители) уверяют, что хуже некуда, и теперь только вверх. На недавней конференции, где обсуждались антикризисные стратегии, я нетактично напомнил одному из участников: он и год назад говорил, что не видит «объективных предпосылок» для дальнейшего падения цен, и теперь поет то же самое. Он грамотно ускользнул от ответа, а в кулуарах взял меня за пуговицу: «Ты ж понимаешь, я продавец, я ничего другого и не могу говорить – иначе покупать не будут». Действительно. «Не ругая слона». Глупо было бы ждать от торгующей организации, что она вдруг заявит: «Граждане, не спешите, завтра нас покруче прижмет, и мы еще подвинемся».
Нумерология - методы определения скрытых истин с помощью толкования чисел
«Квартирный рынок достиг дна!»- сообщает популярный портал. В третий раз, кажется. То же самое регулярно пишут про рынок автомобилей.
Термин «двойное дно» ваш покорный слуга ввел в обиход еще в начале этого года; пора уже говорить про «тройное», etc. Или, как несколько коряво, но по смыслу точно выразился девелопер Илья Еременко, «рынок находится на скачкообразном дне».
В СМИ сталкиваются мифы двух типов. Коллеги (особенно этим грешит сетевая журналистика) периодически выдают очередной апокалиптический прогноз; участники рынка (особенно строители) уверяют, что хуже некуда, и теперь только вверх.
На недавней конференции, где обсуждались антикризисные стратегии, я нетактично напомнил одному из участников: он и год назад говорил, что не видит «объективных предпосылок» для дальнейшего падения цен, и теперь поет то же самое. Он грамотно ускользнул от ответа, а в кулуарах взял меня за пуговицу: «Ты ж понимаешь, я продавец, я ничего другого и не могу говорить – иначе покупать не будут». Действительно. «Не ругая слона». Глупо было бы ждать от торгующей организации, что она вдруг заявит: «Граждане, не спешите, завтра нас покруче прижмет, и мы еще подвинемся».
Меня в последнее время занимает вопрос: а вот это мифическое «дно» обусловлено какими-то объективными показателями? Или правы были юмористы, утверждавшие, что «самая глубокая в мире пропасть – финансовая, в нее можно падать бесконечно»?
Ну, допустим, себестоимость. Для Москвы эта граница пролегает где-то на отметке 60-65 тысяч рублей за «квадрат», для Петербурга – 40-45 тысяч. У каждой фирмы – свои расчеты и собственные скелеты в шкафу: участки покупались в разное время и за разные деньги. Но если в общем: может ли компания продавать квартиры ниже себестоимости – то есть себе в убыток?
Оказывается, вполне. Если это, к примеру, госзаказ, с условием авансирования до 70% - почему бы и нет. Треть жилья в крупном комплексе на таких условиях отдать можно: рабочие заняты, власть поддавливает монополистов, чтобы не беспредельничали с подключениями; проект продвигается, а на более поздних стадиях, когда коробка уже видна, не грех с частных покупателей и подороже взять. Но: это именно оптовая покупка,
и с учетом дополнительных преференций.
Другой вопрос: а может ли вторичный рынок провалиться ниже «первички»? (И тем самым оттянуть на себя массу покупателей).
Чисто теоретически – почему бы и нет. На авторынке именно так и происходит, правда, там совсем другие законы амортизации. Конечно, любому собственнику неприятно сознавать, что его активы вдруг подешевели. Но если у него цель: поменять «двушку» на «трешку» примерно за годовой оклад – то абсолютные цифры его мало волнуют.
На практике – непонятно. Как вообще можно сравнивать цены первичного и вторичного рынка, если в точности неизвестно, сколько предстоит вбухать в отделку и ремонт в том и в другом случае?
Может, опереться на макроэкономику? Профессор Геннадий Стерник уверяет, что цены на жилье коррелируют с нефтяными. Наверное, так и есть – жаль, правда, что ценообразование в нефтянке совершенно непредсказуемо. То есть такая аналитика будет очень надежно объяснять то, что уже случилось.
Полгода назад столичный эксперт Юрий Кочетков весьма убедительно показал взаимосвязь динамики изменения денежной массы и колебания цен на рынке жилья. И это похоже на правду. Но ведь нас интересуют не «деньги вообще», а та их часть, которая составляет доход относительно небольшой (в Питере – 3,5-4%, в Москве – 7-8%) группы активных участников рынка. В этой сфере серьезных исследований нет. Известны некие общие тенденции: уровень реальных доходов неуклонно снижается, обороты розничной торговли падают, а доля сбережений при этом растет. Понятно, что на жилье стали тратить меньше, и пока совершенно не видно, с чего вдруг эта осторожная стратегия может радикально измениться.
По данным Росстата, доля сбережений в структуре доходов населения за 9 месяцев этого года выросла до 13%. (За тот же период прошлого года – 7,2%.) При этом втрое – с 10 до 30% - увеличилась доля тех, кто откладывает деньги «на лечение».
Еще любопытно: по данным опроса, который проводили специалисты Росгосстраха, наши соотечественники рассчитывают, что их реальные доходы в 2010 году вырастут на 16%, а в течение ближайших пяти-семи лет — на 54%. Но при этом владельцы бизнеса, что характерно, общего оптимизма не разделяют. По мнению аналитиков Минэкономразвития, в 2010-м рост доходов составит всего 0,4%, в 2011 году - 2,8%.
Они полагают (в официальном прогнозе), что в 2010 году квартиры эконом-класса подешевеют на 1,9% (без учета инфляции). По их расчетам, на вторичном рынке средняя стоимость типовой квартиры площадью 52-53 кв.м в будущем году составит 2,9 млн рублей. С 2011-го государственные маркетологи прогнозируют рост стоимости квадратного метра – в среднем на 2-5% ежегодно. Наибольший скачок цен ожидается в 2014 году (в связи с дефицитом новых проектов в кризисный и посткризисный период): стоимость новостроек вырастет на 5,7% и составит в среднем 3,4 млн рублей. В 2106-м среднестатистическая квартира эконом-класса будет стоить 3,6 млн.
Эксперты не зря оперируют показателем общей суммы сделки, а не стоимостью «квадрата». Если пересчитать, получится 55 000-56 000 рублей за метр. А премьер-министр Владимир Путин совсем недавно заявил, что должно быть не более 30 000. Заявленная премьером стоимость – тоже не случайна: эта цифра соответствует более-менее европейскому «индексу доступности». По такой цене (с учетом ипотеки) жилье смогли бы приобрести около 40% россиян. По данным Минрегионразвития, в середине 2009 года такая покупка была теоретически возможна лишь для 18% граждан.
Кстати: в президентском послании к Федеральному собрании проблеме жилья уделено 16 строчек из 1220, 1,3%: абзац про ветеранов, абзац про квартиры для военных и загадочная фраза о необходимости перехода в строительстве на стандарты Евросоюза.
Похоже, что «квартирный вопрос» из разряда политических перешел в область чистой экономики, то есть – в сугубое ведение премьера. В соответствии с принятым в тандеме распределением ролей, Дмитрий Медведев – продвинутый либерал, Владимир Путин – жесткий администратор, склонный к эффектным решениям.
Для начала можно на заседании правительства пообещать «вызвать доктора» в руководителям каких-либо наиболее одиозных стройкорпораций. Я почему-то думаю, что премьер начнет с Сергея Полонского.
Если не поможет – начнется распространение передового пикалевского опыта на ближайшие мегаполисы.
Легко представить выездное заседание на одной из московских стройплощадок. Приглашает, к примеру, премьер председателя совета директоров группы ПИК Кирилла Писарева и главу ИНТЕКО Елену Батурину. Достает заготовленное обязательство – продавать жилье по 30 000. Протягивает им ручку: «Я не вижу вашей подписи. Идите и подпишите!» И те покорно, как бандерлоги под взглядом удава Каа, идут и подписывают.
Почему нет, собственно?
Дальше – понятно. Обещанные квартиры по 30 000 мелькнут на секунду и тут же закончатся; придется создавать закрытые распределители; насущно необходимы станут отделы спецконтроля в каждой строительной фирме; менеджеры по продажам переходят в непосредственное ведение начальника 1-го отдела; продажа жилья на «черном рынке» за реальную цену приравнивается к отмыванию преступных доходов и финансированию терроризма…
Будут ли при этом больше и лучше строить – совершенно другой вопрос.
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ