Никакой катастрофы не произошло. Рынок сжался за счет ипотеки, и дело не столько в ставках, сколько в том, что граждане теперь гораздо осторожнее рассчитывают будущие доходы. Спекулянты ушли, и вряд ли скоро вернутся – для этого как минимум необходимо, чтобы рынок хотя бы год-два устойчиво рос, а с чего бы? Установилось новое равновесие. Многим оно не нравится. Так ведь даже доллар сегодня далеко не у всех вызывает симпатии…
Недавно попалось на глаза интервью одного из бывших руководителей «Коммерсанта». Тот с гордостью вспоминал, что в офисе славного издания висел главный корпоративный лозунг: «Цифры не врут!»
Если бы.
Как раз цифры (или с помощью цифр) главным образом и врут. «Наш йогурт полезнее на 74,32%!» Ну, или по крайней мере лукавят.
Не то чтобы официальным цифрам и данным маркетологов совсем нельзя доверять. Просто стоит каждый раз уточнять, как они получены и что значат.
И ключевые показатели привести все-таки надо – иначе просто не от чего отталкиваться.
Итак, за минувший год в Петербурге построили и сдали в эксплуатацию 2,6 млн кв.м нового жилья. Почти половину, по традиции, ввели в декабре.
В 2008, напомню – 3,2 млн кв.м. Падение на 19%. Причем речь идет не о сокращении запуска новых проектов – эта тенденция начнет сказываться лишь в 2011. Нормальный строительный цикл – два-три года; следовательно, пока снижение показателей – результат приостановки работ на части стройплощадок.
Результат, тем не менее, оказался существенно выше ожиданий: в начале года чиновники осторожно называли в качестве ориентира 2,1-2,2 млн «квадратов». Сократился ввод многоквартирных домов: в 2008 – 386 штук, 2,95 млн кв.м, в 2009 – 187 домов, 2,3 млн кв.м. Практически на прежнем уровне осталась реконструкция – 56 456 кв.м год назад, около 56 000 – в 2009. Но уже здесь приходится быть осторожным и считать пообъектно. Потому что с наших чиновников станется: снести двухэтажный флигель, воздвигнуть на его месте 7-8 этажей и обозвать все это «реконструкцией» - по одной простой причине – в центре новое строительство запрещено.
Резко – в два раза - выросло индивидуальное строительство. В 2008 году граждане построили 789 частных жилых домов (200 тысяч кв.м), в 2009 – 1423 дома ИЖС (более 260 000 кв.м). При этом 878 домов построено в Пушкинском районе. Там как раз сменился начальник; новый, говорят, не ворует…
Площадь частной жилой постройки в 2007 году составляла (в среднем) 229 кв. м, в 2008, на излете «тучных лет», строили особняки по 256 кв. м, в 2009 – сократили аппетиты до вполне уместных 183 кв.м.
Вполне адекватная картинка: пока экономика в «непонятках», лучше рассчитывать на себя и соизмерять аппетиты с возможностями.
Лидером по площади введенных объектов остается Приморский район - более 553 000 кв. м жилья. Ближайший конкурент – Красносельский, свыше 435 000 кв.м.
Меньше всего новостроек в Адмиралтейском и Кронштадтском районах (по 10 000 кв.м).
Важное обстоятельство: главным строителем стало государство. Четверть из 38 910 новых квартир построена за бюджетные средства. Для очередников, «расселенцев» и ветеранов возведен 31 дом площадью около 640 000 кв.м. (В 2008 за счет бюджетных средств введено в эксплуатацию около 372 000 кв.м.)
Понятно, что в 2009 завершались проекты, начатые, главным образом, на подъеме рынка – два-три года назад. Возможно, уже к концу 2010 начнет сказываться недостаток новостроек. Коллеги-аналитики уверены, что дефицит жилья спровоцирует рост цен. Кроме того, неясно, как строители справятся с долговой нагрузкой: по данным на конец ноября, только городу компании недоплатили около 4 млрд рублей. Долги банкам (по коммерческим кредитам) и частным инвесторам (держателям облигаций) исчисляются десятками миллиардов. И единственный способ рассчитаться с задолженностью (кроме банкротства) – строить больше. Так что, возможно, эти две неприятности (дефицит и долги) компенсируют друг друга.
На вторичном рынке в декабре 2009 года Управление Росрегистрации зарегистрировало 6679 сделок купли-продажи квартир и комнат. (Год назад - 5630 договоров). За год объем продаж составил 55 436 сделок. В 2008 этот показатель составлял 60 193 транзакции, в рекордном 2007 – 65 398. Сокращение объема продаж за последний год – на 7%. Наверное, лучше так: всего на 7%.
Потому что риэлторы отчитываются о гораздо более существенном снижении: в «Динасе» сокращение количества сделок составило 15%, в «Адвексе» и «Петербургской Недвижимости» - 20%; «Авентин» зафиксировал снижение на 25%, «Бекар» - на 30%, «Итака» и «Центр» - на 40%. «Экотон» потерял в прошлом году 46% сделок
В среднем по «цивилизованному» сегменту рынка (в прежние годы - около половины всех операций) сокращение объемов составило около 30%. Вывод простой и понятный: примерно 13 000 сделок граждане (или агенты, что тоже нередко) провели «мимо кассы». Это бывает муторно, это увеличивает риски, но, похоже, что риэлторам придется очень серьезно задуматься, обосновывая свои комиссионные.
Дополнительный фактор – смещение рыночных акцентов в сторону недорогих вариантов, сокращение среднего бюджета покупки. Подавляющее большинство сделок у всех операторов пришлось на объекты эконом-класса - комнаты и недорогие одно- и двухкомнатные квартиры (до 90%).
Падение цен в среднем по рынку готового жилья за год составило 22%. Доходы риэлторов сократились на 30-50%.
Цена в долларах снизилась за год на 26,9% (38,2%), в евро - на 33,9% (39,5%). При этом ценники за год опускались неравномерно: на «единички» - на 19,5%, что не очень существенно на фоне общего тренда, «двушки» и «трешки» потеряли 22,2 и 22,3% от стоимости соответственно. Комнаты за истекший год просели в цене на 25%
Эти показатели рассчитываются на основании цен предложения; к концу года заметно сократилась разница между уровнем предложения и фактической стоимостью сделок. На пике кризиса (в конце 2008 – начале 2009) она могла доходить до 15-20%, в декабре 2009 – 5-7%.
В конце года к риэлторам стали поступать запросы на дорогие объекты – до 10-14 млн рублей. Основная масса заявок на протяжении года оставалась в диапазоне 5-6 млн рублей (в сентябре «потолок» составлял 3 млн рублей). Риэлторы, специализирующиеся на центральных районах, отмечают, что в последние месяцы стали поступать заявки от потенциальных инвесторов: просят подобрать коммуналку или даже целый подъезд для расселения.
Никакой катастрофы не произошло. Рынок сжался за счет ипотеки, и дело не столько в ставках, сколько в том, что граждане теперь гораздо осторожнее рассчитывают будущие доходы. Спекулянты ушли, и вряд ли скоро вернутся – для этого как минимум необходимо, чтобы рынок хотя бы год-два устойчиво рос, а с чего бы?
Установилось новое равновесие. Многим оно не нравится. Так ведь даже доллар сегодня далеко не у всех вызывает симпатии…
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ