В марте сразу несколько крупных строительных компаний обнародовали свои масштабные планы. Параллельно на аукционах и на вторичном рынке строители приобретали крупные участки.
Робкие предположения аналитиков, что рынок вот-вот начнет оживать, подкрепляются конкретными действиями и громкими заявлениями девелоперов. В марте сразу несколько крупных компаний обнародовали свои масштабные планы. Параллельно на аукционах и на вторичном рынке строители приобретали крупные участки.
При этом ни заметного роста доходов, ни массового оттока денег с банковских депозитов не наблюдается – спрос понемногу растет (как и обычно в марте), но остается существенно ниже докризисных показателей.
Это значит, что дефицит предложения в ближайшие годы рынку не грозит. Ценовые скачки возможны - но, скорее всего, в виде локальных всплесков, а не как долгосрочная тенденция.
В марте на торгах Фонда имущества компания «Простор» (по мнению участков рынка, она связана с СК «Юго-Запад» - фирма строит жилье на периферии и к числу лидеров не относится) купила 100 га на Глухарской улице – под «комплексное освоение». Цена сделки - 796 млн рублей. Здесь можно построить около 1,5 млн кв.м жилья эконом- и комфорт-класса. Есть, правда, некая «загогулина»: популярность этого района у покупателей будет зависеть от развития транспортной инфраструктуры, то есть – от бюджетных вливаний.
«Городская ДомоСтроительная Компания» (входит в группу ЛСР) приобретает у собственников несколько участков общей площадью 34 га. Земля расположена в Калининском районе, где именно – неизвестно; подробности сделки не разглашаются.
Цена покупки – 1,7 млрд рублей, эту сумму покупатель будет выплачивать поэтапно. Любопытно, что задолженность Группы ЛСР на конец 2009 года составляла 36,7 млрд рублей. То есть покупка совершена не от «избытка ликвидности» - а для того, чтобы не потерять позиции на рынке.
Проект рассчитан на 6 лет. К концу 2016 года на этой территории будет построен жилой комплекс площадью более 350 000 кв.м. Территория под застройку обошлась компании относительно недорого - 5000 за 1 кв.м. Земельная нагрузка на 1 кв. м улучшений составит около 4900 рублей.
Недавно группа ЛСР утвердила программу «Лидер роста». В ней предусмотрены: перевод «в стадию активной реализации» сразу нескольких проектов («Смольный квартал», Депутатская 34, Ковенский 5, «Аврора», «Восток»), поиск и приобретение земельных участков в Петербурге, Москве и Екатеринбурге, разработка с банками-партнерами новых ипотечных программ и т.д.
«Мы почувствовали, что нижняя точка экономического спада уже преодолена,- сказал генеральный директор Группы ЛСР Игорь Левит.- Когда начнется полномасштабный рост сказать сложно, но мы должны быть полностью к нему готовы».
Самая звонкая новость весны: компания «Старт Девелопмент» (аффилирована с группой «Илим») заявила о запуске крупнейшего жилищного проекта в Пушкинском и Гатчинском районе. За несколько лет на собственной территории в 3,5 тысячи га фирма планирует построить более 8 млн кв.м жилья.
Строительство будет вестись в трех локальных зонах: территория «Лесное» -
2912 га, 7,28 млн кв.м жилья, 243 000 жителей (это бывшие земли совхоза «Лесное»);
территория «Тайцы» (тоже бывший совхоз), 363 га, 0,9 млн кв. м, 30 000 жителей; индустриальный парк «Дони-Верево» - еще 255 га. Всего 3530 га, 15 км с запада на восток и 12 км – с севера на юг.
Территорию застройки пересекают Красносельское и Киевское шоссе и две железнодорожные ветки. Все вместе будет называться город-спутник «Южный».
Транспортная доступность приемлемая: в 10-15 минутах езды – Кольцевая автодорога.
«Старт Девелопмент» планирует строить, главным образом, малоэтажку: коэффициент застройки (отношение площади здания к участку) – 0,25. Средняя площадь домовладения – 100 кв.м, по 30 кв.м на человека. Заявленная цена - 40 000 рублей за кв.м.
Преобладающий тип застройки – таунхаусы, 10% - отдельные частные дома.
Такой 100-метровый дом по панельно-каркасной технологии собирается за 2-3 недели.
По словам генерального директора УК «Старт Девелопмент» Андрея Назарова, в августе фирма планирует открыть продажи.
Много лет назад, еще работая в «Деловом Петербурге», я писал о какой-то амбициозной строительной затее и придумал универсальную формулу: «У проектов такого рода всего два слабых места: начальное финансирование и рынок сбыта». С тех пор ее приходилось использовать не единожды…
Чтобы запустить проект такого калибра, необходимо вкладывать и вкладывать: в развитие инженерной инфраструктуры (с сетями в южной части региона далеко не все благополучно), в «социалку», в проектную документацию. В чистое поле народ не поедет.
В СМИ сообщали, что организаторы проекта рассчитывают на банковское финансирование – до 70% от общего объема инвестиций. А банки, несомненно, потребуют обоснованно просчитать возможный спрос.
40 000 за кв.м – цена, бесспорно, привлекательная. Тем более, что «Старт Девелопмент» предложит и «суперэконом»-вариант: секция 54 кв.м за 2 млн рублей. Другой вопрос – сумеет ли компания выдержать заявленные ценовые параметры. В свое время и «Новая Ижора» планировала продавать жилье по 1000 долларов за кв.м, и «Балтийская Жемчужина» заявляла о стремлении работать «чуть ниже рынка» - да как-то не сложилось.
Но даже если строителям удастся выйти на рынок с готовой продукцией в нижнем ценовом сегменте – найдется ли достаточное количество желающих переселяться в «южные края»? Фирма планирует продавать начиная с 2013 года не менее 300 000 кв. м в год. Это 15% годового объема ввода жилья в Петербурге. При том, что никто из сегодняшних лидеров («ЛенСпецСМУ», ЛЭК, ЮИТ, в перспективе – «Главстрой СПб») подвинуться не готов. А если вспомнить о нескольких «примороженных» до поры проектах-миллионниках, то конкурентная ситуация в Петербурге становится и вовсе интересной.
Граница между реальными планами развития и амбициозными заявлениями, преследующими преимущественно PR-цели, зыбка до неуловимости.
В Подмосковье тем временем обнищавшие ленд-лорды ожесточенно сражаются за будущий проект отечественной Силиконовой долины. Потому что спрос спросом, рынок рынком, но бюджетное финансирование под волшебные мантры об инновациях и нанотехнологиях как-то надежнее.
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ