На минувшей неделе Минрегион предложил жителям аварийных домов выдавать квартиры не в собственность, а на условии социального найма. Эту инициативу можно считать революционной — до недавнего времени государство не покушалось на священную корову современного рынка жилья — бесплатную приватизацию.

Приватизация жилья в свое время заложила основы для существования нашего рынка. Идея была довольно проста — надо каким-то образом распределить недвижимость между домохозяйствами, и основной задачей был выбор точки отсчета. Для многих бывших советских республик таких точек отсчета было две — это status quo на момент распада СССР и возможность реституции. Иными словами, человек мог получить бесплатно или за символическую плату недвижимость в собственность, если на нее не предъявили прав ее изначальные владельцы, пострадавшие от советской власти. В России за точку отсчета была принята более простая модель — так как закона о реституции, как и закона о люстрации, в стране так и не приняли, этой точкой был признан просто развал СССР. Фактически это был срез всеобщей приватизации на одном уровне — точно так же отдавали в частную собственность заводы, пароходы и т.д. Причем все эти активы доставались новым собственникам практически бесплатно. В результате, Россия всего за несколько лет стала одним из главных рекордсменов в мире по количеству собственников жилья — в некоторых городах их число доходило до 90%, тогда как в Европе этот показатель не превышает обычно 60%. При этом жители страны получали свое право собственности, по понятным причинам особо не задумываясь — ни о какой ответственности собственника речи не было.

Недавно один из авторов Жилищного кодекса и признанный эксперт по рынку недвижимости, руководитель комитета по жилищному строительству и ЖКХ Госдумы Галина Хованская выступила с сенсационным заявлением. По ее словам, бесплатная приватизация в России привела к порождению класса «нищих собственников», и в ближайшие год-два их число вырастет — в целом по стране доля приватизированного жилья может составить 90%. Дело в том, что подавляющее количество новых собственников оказались неспособны свои активы обслуживать — с учетом общего технического износа объектов это грозит настоящей технологической катастрофой — владельцы квартир готовы продавать и сдавать их в аренду по рыночным ценам, но совершенно не готовы тратиться на приличный ремонт в подъезде, замену кровли и т.д. Хотя все эти помещения, начиная от подвала и заканчивая крышей, Жилищный кодекс относит к собственности владельцев квартир. В итоге целый срез обязанностей собственников оказался утерян.

В какой-то момент федеральные и городские власти поняли, какую проблему они в свое время создали. Так, в 2011 году одновременно в Москве и Санкт-Петербурге снова появились проекты по строительству доходных домов. Пока эти задумки находятся только на бумаге и крайне скептически воспринимаются рынком, привыкшим к бесплатному распределению собственности. Однако предпосылки для появления нового формата есть. Так, в том же своем сенсационном выступлении Галина Хованская предложила создать некоммерческий фонд жилья, который будет промежуточным звеном между социальным фондом и рынком. «Некоммерческий фонд, конечно, по своей стоимости будет несколько дороже социального жилья, но в 2-3 раза дешевле рыночных цен. Это позволит большинству россиян снимать жилплощадь на выгодных условиях и даже копить на собственное жилье», — рассказала она. По сути, речь идет все о том же формате доходных домов, крайне неприятном для многих участников рынка. Спекулятивный маятник работает только на одной единственной идее — каждый человек должен купить квартиру в собственность, и чем раньше он это сделает, тем лучше. А в качестве объяснения приводится обычно советский менталитет, упакованный в обертку недавней массовой приватизации. При этом тотальное несоответствие этой идеи разваливающемуся сегменту ЖКХ обычно такие эксперты во внимание не принимают.

Что в такой ситуации пытается сделать государство? С учетом предвыборных рисков с огромной осторожностью оно пытается напомнить гражданам, что собственность предполагает ответственность и некоторый потенциальный доход. Именно на это направлена инициатива введения в стране нового налога на недвижимость, высчитываемого с рыночной стоимости. Пока речь идет исключительно о микроскопических долях рыночной цены, но многие уже восприняли инициативу критически. Для сравнения в некоторых регионах Франции этот налог достигает 7% годовых от рыночной цены объекта, и он с одной стороны существенно пополняет казну, а с другой заставляет задуматься потенциальных покупателей, так ли им нужно замораживать свои деньги в объекте недвижимости. В результате с рынка уходит крайне негативный спекулятивный спрос.

Следующей инициативой правительства стало предложение учитывать в ВВП страны жилую ренту — это тот доход, который недвижимость приносит жителям страны каждый год. С учетом того, что почти 90% является собственниками — это колоссальные деньги, и этот параметр действительно учитывается при расчете ВВП во всех развитых странах. Наконец, последней идей стало предложение Минрегиона по реформе деятельности Фонда ЖКХ: ведомство предлагает жителям аварийных домов выдавать жилье не в собственность, а на условиях социального или коммерческого найма. Эта инициатива позволит хоть как-то ограничить рост числа «нищих собственников», но поставит их в неравное положение с соседями, которые квартиры в собственность уже получили. Как бы то ни было, но государство уже довольно давно думает о том, как бы все-таки заставить собственников недвижимости участвовать в экономике страны. Однако по понятным причинам эта инициатива вызывает раздражение у большей части населения: за последние годы многие привыкли к тому, что активы стоимостью миллионы рублей должны доставаться бесплатно, а значит, за них и в будущем не надо ничего платить. А принадлежащий на правах общей долевой собственности подъезд пусть ремонтирует государство.

Преподаватель деловой журналистики МГУ Алексей Лоссан, специально для ГдеЭтотДом.РУ