В развитии такого крупных мегаполисов, как является Петербург, прослеживается явная тенденция к возрастанию роли комплексного освоения территории (КОТ) в жилищном строительстве. Такого мнения придерживаются и большинство строительных экспертов и аналитиков. Каковы причины усиления этой тенденции и каким образом это может сказаться на жизни города в будущем?
В развитии такого крупных мегаполисов, как является Петербург, прослеживается явная тенденция к возрастанию роли комплексного освоения территории (КОТ) в жилищном строительстве. Такого мнения придерживаются и большинство строительных экспертов и аналитиков. Каковы причины усиления этой тенденции и каким образом это может сказаться на жизни города в будущем?
КОТ — баланс интересов
С одной стороны, такое направление развития обусловлено техническим фактором — недостатком территорий под строительство в черте города, даже с учетом реновации обеспеченных коммуникациями промзон, что вынуждает застройщиков уходить в пригороды и уже там браться за освоение огромных пространств бывших сельхозугодий, чтобы за счет масштаба окупить прокладку новых инженерных коммуникаций. И вот там им есть где развернуться.
Кроме того, освоение новых территорий финансово выгоднее застройщику, чем проведение согласований на перепланировку застроенных промзон с изрядно поношенными коммуникациями, к тому же земля за городом намного доступнее.
С другой стороны, к комплексному строительству участников рынка подталкивает здоровая конкуренция, цивилизованная борьба за потребителя, заставляя их для повышения привлекательности жилья обустраивать всю территорию кварталов в целом, обеспечивая ее социально-бытовой инфраструктурой и делая ее комфортной средой для проживания.
В этой ситуации запросы и возможности как застройщиков, так и потребителей находятся в равновесии — для застройщика обеспечен спрос на его продукцию, а масштаб застройки гарантирует ему финансовую выгодность проекта. При этом покупатель получит современную, комфортную и безопасную среду обитания, которая не заканчивается порогом его квартиры или подъезда.
Экологичный тренд
Еще один фактор, который опосредованно влияет на тенденцию к развитию комплексной застройки — модный тренд на экологический образ жизни, поддерживающий стабильный спрос на жилье вне города, который, однако, пока сдерживается тем, что за городом предлагается в основном дорогое элитное жилье, недоступное для большинства населения.
Если же вместо поселков таунхаусов за городом будут строиться многоэтажные кварталы, привлекающие покупателей сочетанием благ цивилизации с благоприятной экологией и более низкими по сравнению с городом ценами на кв. метр, то можно прогнозировать повышение спроса на такое жилье. А значит, и для застройщика такие проекты будут все более финансово привлекательны.
Причем, автомобильный бум последнего десятилетия — одна из причин, «выталкивающая» жителей из города, — в то же время способен обеспечить независимость от общественного транспорта и доступность рабочего места в городе, что делает загородную жизнь все более реальной. Правда, последнее слово тут все равно остается за дорожниками, призванными решить проблему пробок.
Выживают сильнейшие
Ситуация с увеличением доли КОТов в жилищном строительстве, кроме всего прочего, способствует выживанию самых крупных участников рынка, способных вытянуть настолько капиталоемкие проекты, и также подталкивает небольшие компании к объединению в холдинги и другие формы кооперации, ибо малому и даже среднему строительному бизнесу комплексное освоение не по силам, а точечному строительству места практически не осталось. Поэтому наличие в портфолио компании КОТов — это показатель ее масштаба, который работает на репутацию застройщика. В Петербурге на сегодняшний день крупных строительных компаний, способных осуществить КОТ, можно пересчитать по пальцам рук.
Удачными примерами масштабных проектов освоения территории можно считать новый микрорайон «Балтийская жемчужина» в Красносельском районе, где одновременно несколько крупных застройщиков осуществляют КОТ на территории 1,7 млн кв. м. Среди них — компания Setl City, которая строит в «Балтийской жемчужине» несколько очередей ЖК «More». Та же компания, теперь уже без партнеров, на территории в 1,5 млн кв. м реализует один из самых крупных проектов КОТ в Ленобласти, поселке Кудрово, — «Семь столиц», где скоро появится первый квартал «Вена». Еще один подобный проект Setl City планирует развивать рядом с поселком Мурино.
Самый крупный проект комплексного освоения территорий в городской черте сейчас ведет «Главстрой СПБ» в Выборгском районе города. В Парголово, на территории 5,4 млн кв. м, будет возведен жилой квартал «Северная долина». Из других крупных застройщиков, реализующих проекты КОТ как в городе, так и за его чертой, можно выделить ЦДС, ГДСК, NCC, «Отделстрой».
Преодоление границ
Если ситуация на строительном рынке подвигает застройщиков выходить за пределы квартала, то эти же объективные факторы влияют на расширение границ самого города. Многие проекты КОТ предполагают возведение торговой и социально-бытовой инфраструктуры для жизнеобеспечения будущих новоселов. В свою очередь, если рядом с жилыми домами будут расти коммерческие объекты, то это позволит обеспечить часть населения работой на месте и снизить загруженность дорог на выездах в центр мегаполиса. Такая тенденция — прямой путь для превращения новых кварталов за городской чертой в полноценный автономный город-спутник со всеми вытекающими последствиями.
Но если рядом с жилыми домами будут расти коммерческие объекты, то это позволит обеспечить часть населения работой на месте и снизить транспортную напряженность, а в перспективе — позволит новым кварталам превратиться в полноценный автономный город-спутник.
Поселок Кудрово, где возводится микрорайон «Семь столиц», — один из первых кандидатов на такое преобразование статуса. Уже давно в правительстве Северной столицы обсуждается возможность присоединения территории Кудрово к Петербургу. А планы на строительство станции метро «Кудрово» и пешая доступность метро Дыбенко только усиливают такую возможность. Все эти факторы, а также близость КАД и доступность ко всей городской инфраструктуре района скорее позиционирует это проект как городской. Не менее хорошие шансы войти в черту Петербурга у территории комплексной застройки в районе станции метро «Девяткино» у Нового Мурино, где ведут или планируют вести строительство те же крупные участники рынка, как компании ЦДС, Setl City, NCC и другие.
По данным агентства «Петербургская Недвижимость», на территории Санкт-Петербурга и Ленобласти в настоящее время заявлено около 130 проектов КОТ, рассчитанных, как правило, на
Корреспондент Liveproperty Ольга Михайлова