С 1 января 2014 года в России вступит в силу закон об обязательном страховании участников долевого строительства. В соответствии с новым законом, нельзя будет привлекать средства дольщиков, не застраховав их или не получив банковские гарантии на всю сумму привлеченных денег. В случае, если застройщик не выполнил свои обязательства, эти деньги возвращаются дольщикам. Тем не менее, в настоящее время в России уже около 80 тысяч обманутых дольщиков, а мошенничество при долевом строительстве до сих пор остаётся актуальной проблемой для 62 субъектов РФ. Защитят ли новые меры покупателей жилья в новостройках? Какие еще дополнительные гарантии необходимо ввести, чтобы избежать мошенничества в долевом строительстве?
С 1 января 2014 года в России вступит в силу закон об обязательном страховании участников долевого строительства.
В соответствии с новым законом, нельзя будет привлекать средства дольщиков, не застраховав их или не получив банковские гарантии на всю сумму привлеченных денег. В случае, если застройщик не выполнил свои обязательства, эти деньги возвращаются дольщикам.
Тем не менее, в настоящее время в России уже около 80 тысяч обманутых дольщиков, а мошенничество при долевом строительстве до сих пор остаётся актуальной проблемой для 62 субъектов РФ.
Защитят ли новые меры покупателей жилья в новостройках? Какие еще дополнительные гарантии необходимо ввести, чтобы избежать мошенничества в долевом строительстве?
Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Запуск в действие такого дополнительного механизма защиты дольщиков, как страхование участников долевого строительства, естественно, позволит уменьшить масштабы потерь для дольщиков в случае неблагоприятного развития ситуации в том или ином проекте застройки. Теоретически, теперь появляется механизм возврата денежных средств в случае невыполнения обязательств застройщиком, даже если застройщик окажется финансово несостоятельным. Однако, необходимо учитывать, что новый закон будет действовать только для тех домов, продажи в которых будут начаты после 1 января 2014 года. Кроме того, он будет распространятся только на тех инвесторов-покупателей, которые заключают договора в соответствии с законом о долевом строительстве. При работе с застройщиком, например, по схеме ЖСК страхование действовать не будет. Также нужно понимать, что закон гарантирует возврат вложенных денежных средств (по определенной процедуре, которую еще только предстоит отработать на практике), но не гарантирует получение квартиры или суммы, эквивалентной стоимости квартиры, на момент страхового случая. При этом закон никак не защитит тех, кто идет на юридические взаимоотношения с застройщиком, находящиеся за пределами действия закона о долевом строительстве. Во многом проблема «обманутых дольщиков» обусловлена была именно тем, что неквалифицированные инвесторы, соблазнившись недорогими предложениями и уговорами, что все будет в порядке, шли на сделки с застройщиками, несшие слишком большие юридические и финансовые риски и не подпадавшие под защиту государства, и подписывали документы, даже толком не прочитав их и не убедившись, что их текст соответствует сути сделки, обещаниям и уговорам. Это не говоря уже об откровенных мошенниках, которые изначально собирали деньги на строительство и даже не думая строить, а потом исчезали с собранной суммой.
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Злоумышленники тоже не стоят на месте, и они в любом случае будут подстраиваться под существующие законы, искать лазейки и придумывать новые мошеннические схемы. В нововведении речь идет скорее о том, чтобы максимально защитить дольщиков от рисков недостроя в случае, если застройщик не является мошенником, а не смог завершить строительство из-за объективных причин. Ведь большая часть обманутых дольщиков — это люди, пострадавшие именно из-за неправильного менеджмента компаний, а не от мошеннических действий. Полностью избежать мошеннических действий, как показывает пример регулярного рынка недвижимости, где также действует система страхования, — практически невозможно.
Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья»
Покупка новостройки на ранней стадии строительства, т.е. участие в долевом строительстве, в большей степени продиктовано желанием уменьшить собственные затраты при покупке жилья. И чем более ранняя стадия, тем больше экономия, и тем выше риск. Так было всегда. Но это участие, даже с учетом риска, позволяло многим людям, семьям улучшить свои жилищные условия. И именно это обуславливает постоянный спрос на снижение цены.
Высокая стоимость банковских кредитных ресурсов заставила застройщиков искать альтернативные источники инвестиций со стороны будущих собственников. И до тех пор, пока скидка за ранние инвестиции будет для застройщика выгоднее использования банковских средств, он будет привлекать дольщиков.
Вступающий в силу закон об обязательном страховании участников долевого строительства, на мой взгляд, будет иметь последствия:
1. Застройщик, застраховав привлечение денег, будет должен оплатить это. Получение банковской гарантии также не бесплатно. Таким образом, будут расти его затраты. И он (застройщик) захочет их компенсировать. Учитывая, что с 1 января все застройщики будут в аналогичных условиях, рыночная цена новостроек поднимется на сумму, покрывающую размер страховки. Таким образом, первым результатом нового закона будет рост цен на новостройки.
2. На рынке недвижимости большую долю занимают квартиры «вторичного» сегмента и дома, реализуемые после ввода в эксплуатацию, например по ПДКА. Эти сделки не нужно страховать, а значит, нет необходимости, как в новостройках по ДДУ, поднимать цену. Рыночный механизм может не позволить рост цен (или сильно снизить его) в новостройках. Тогда застройщик встанет перед выбором — что для него дешевле: стоимость страховки за привлечение денег дольщиков или проценты по банковскому кредиту.
3. Действительно, в России еще много обманутых дольщиков. Но данный закон не борется с мошенничеством. Он лишь создает процедуру возврата денег участникам долевого строительства при невыполнении застройщиком своих обязательств. Это, безусловно, большой шаг, дополнительная гарантия. За счет покупателя. Таким образом, данный закон должен привести к уменьшению числа обманутых дольщиков. Но он не дает механизм снижения количества проблемных строек.
Избежать мошенничества в долевом строительстве можно. Важно подходить к этому вопросу осмысленно. А если не хватает собственного опыта в этом вопросе и остаются сомнения, обращаться к специалистам-риелторам, имеющим высокую деловую и профессиональную репутацию. Ведь для этого они и существуют.
Анастасия Солдатова, руководитель юридического отдела «НДВ СПб»
Действительно, с 1 января 2014 года вступают в силу поправки в
Безусловно, проекты строительства в 2014 году застройщики будут обязаны начинать возводить только с соблюдением поправок в
Сегодня говорить о реализации закона сложно. Возможно, будут выявлены недостатки, возможно, он будет идеален. Однако это в любом случае шаг к обеспечению будущей стабильности и прозрачности на рынке строящегося жилья. Основной вопрос вызывает не идея закона, а то, как он будет воплощаться на практике.
Материал подготовили Анна Волкова и Анна Воробьева
Источник: ГдеЭтотДом.РУ