Апартаменты Санкт-Петербурга – покупать или арендовать

Особенности формата

Первое, что нужно знать потенциальному покупателю апартаментов, – по закону они являются нежилыми помещениями. Изначально эти объекты не предназначены для постоянного проживания и потому имеют статус коммерческих. Собственник апартаментов вправе распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Правда существует один нюанс – в нежилых помещениях нельзя оформить постоянную регистрацию, поэтому их чаще всего приобретают в качестве второго или даже третьего жилья. Также при покупке апартаментов нужно учесть, что:

• Если недвижимость оформлена как апарт-отель, которым руководит специальная управляющая компания, есть возможность получить временную регистрацию (на 5 лет). Она дает жильцу те же социальные права: обслуживание в поликлинике, возможность записать ребенка в детский сад или школу и т.д.
• Содержание апартаментов обходится дороже, поскольку они облагаются налогом, который рассчитывается от кадастровой стоимости коммерческой недвижимости с коэффициентом 0,5% (для жилья коэффициент 0,1%). Коммунальные платежи также будут выше (в среднем на 20%), т.к. на нежилые помещения не распространяются муниципальные субсидии.
• Владелец может производить в апартаментах любые перепланировки без дополнительных согласований.
• Апартаменты можно сдать в аренду под офис, на этапе оформления зарегистрировав их как «помещение для сотрудников», «операционный зал» или «подсобное помещение».
• Покупка строящихся апартаментов сопряжена с большим риском, чем приобретение квартиры. Если жилой дом окажется недостроенным, то повлиять на девелопера могут местные власти. В отношении коммерческого объекта все споры решаются только через арбитражный суд.

Кстати, все больше банков готовы выдавать кредиты покупателям апартаментов. В Санкт-Петербурге работает не менее 10 программ, ориентированных на покупателей таких объектов, процентная ставка по ним колеблется от 10 до 14% годовых.

Рынок апартаментов Санкт-Петербурга

Возведение апартаментов становится все более привлекательным для застройщиков, т.к. участков, пригодных для жилищного строительства, становится все меньше, а нежилые помещения можно строить на землях коммерческого назначения. При этом не нужно соблюдать нормативы по плотности застройки, создавать социальные объекты, а оформление проектной документации занимает меньше времени. Большинство апарт-отелей возводится в обжитых районах, где есть вся необходимая инфраструктура: транспортная, социальная, торговая. По словам экспертов, чаще всего на рынке предлагаются студии площадью до 30 кв. м в проектах «комфорт» и «бизнес» класса.

Цена объекта зависит от его класса и местоположения и колеблется в пределах 80-150 тысяч рублей за квадратный метр, в отдельных эксклюзивных проектах «квадрат» может и стоить и более миллиона рублей. В целом же апартаменты на 15-20% дешевле жилой недвижимости аналогичного класса. Как правило, все объекты на рынке предлагаются с полной отделкой.

Например, комплексе Avenue-Apart Группы компаний «БестЪ» можно приобрести студию площадью 29.1 кв. м в среднем за 4,4 млн рублей. Покупатель может выбрать один из предложенных дизайн-проектов, а сам апарт-комплекс находится в надежных руках профессиональной управляющей компании.

Кто и зачем покупает апартаменты в Петербурге

Несмотря на привлекательность формата, петербуржцы пока не готовы рассматривать апартаменты в качестве альтернативы квартире. По данным опросов, больше всего горожан настораживает невозможность оформить постоянную прописку. Эксперты утверждают, что, даже покупая апартаменты для проживания, их владельцы в будущем планирует обзавестись традиционным жильем.

Чаще всего гостиничную недвижимость покупают для последующей сдачи в аренду. Специалисты по недвижимости считают такие объекты инвестиционно привлекательными. «Выгоднее приобретать апартаменты в тех объектах, где работает профессиональная управляющая компания, несущая ответственность за исполнение заявленных обязательств, в том числе и по сдаче апартаментов арендаторам, – рассказывает Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге. – Инвестиции в жилую недвижимость для собственника сопряжены с различными трудностями и стрессовыми ситуациями начиная с этапа приёмки квартиры, поиска клиента, заканчивая постоянным отслеживанием амортизации жилья и контролем за арендатором».

Сдача апартаментов в аренду через УК имеет множество преимуществ: владелец не обременен поиском жильцов, контролем за состоянием помещений и другими формальностями. Кроме того, по словам Натальи Овечкиной коммерческого директора отеля «Карелия», при передаче недвижимости управляющей компании есть два варианта доходности: постоянная ставка и переменная. Переменная ставка может давать большую доходность, но она не гарантирована.

Что касается арендных ставок, то они, как объясняет Наталья Овечкина, зависят от класса объекта, его местоположения, года последнего ремонта, метража и определяются на основе мониторинга рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Также на размер аренды влияет объем предоставляемых в апарт-отеле услуг. Средняя стоимость месячного проживания варьируется от 35 до 65 тысяч рублей.

Круг арендаторов апартаментов в Северной столице довольно широк. По мнению Натальи Скаландис, они в большей степени предназначены для бизнес-путешественников и нацелены на среднесрочную аренду. «К примеру, аудиторией отеля среднесрочного проживания Vertical (NAI Becar) являются молодые бизнесмены, которым важно проживать вблизи места работы и не тратить драгоценное время на решение бытовых вопросов», – поясняет эксперт.

Наталья Овечкина также добавляет, что апартаменты часто арендуют родители для своих детей-студентов, местные жители на время ремонта в собственной квартире и компании, ищущие жилье для сотрудников на время командировки.

Гостиничная недвижимость привлекает арендаторов высоким качеством услуг. «Арендатор получает отельный сервис: уборка, питание, интернет, заказ такси, экскурсии. Также, если компания арендует квартиру для своих сотрудников, им приходится заниматься ее обслуживанием. В случае с апартаментами все это – забота управляющей компании», – поясняет Наталья Овечкина, коммерческий директор отеля «Карелия».

Кроме того, если говорить о среднесрочном проживании, аренда апартаментов может быть выгоднее и удобнее в сравнении с обычным жильем. «К примеру, средняя ставка аренды квартиры начинается от 22 тысяч, апартаментов – от 30 тысяч рублей в месяц. Однако, арендуя апартаменты, за счёт наличия дополнительных услуг и сервисов постояльцу не приходится тратить время на решение вопросов с хозяином жилья, ТСЖ, оплатой коммунальных услуг, уборкой квартиры, завтраком», – поясняет Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ в Санкт-Петербурге

Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ