Перепланировка по закону

Согласно букве закона

Решив переделать под себя новую квартиру в Москве или в любом другом регионе страны, стоит понимать, что делать это необходимо в соответствии с действующими нормативными актами. В России существуют определенные стандарты обустройства жилых помещений, которые нельзя нарушать: СНиПы (строительными нормами и правилами), СанПиНы (санитарными правилами и нормами), СП (сводами правил), ГОСТы, МГСН (столичным строительными нормами) и ВСН (ведомственными строительными нормами).

Эксперты обращают внимание, что единого федерального закона о перепланировке не существует, однако в Жилищном кодексе РФ прописаны общие положения. В частности, там дается определение перепланировки – это «изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Под переустройством подразумевается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Субъекты РФ издают региональные законы. Жилищный кодекс требует согласовывать перепланировку с органами местного самоуправления. Например, в Москве процесс перепланировки регулируется Постановлением «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах». Согласовываются перепланировки с Государственной жилищной инспекцией города Москвы (Мосжилинспекцией).

Порядок действий

Весьма важно соблюдать определенный алгоритм действий при перепланировке. Согласовать ее необходимо до начала работ, иначе можно понести наказание. Если изменения в квартире были сделаны самовольно, но все нормативы соблюдены, а в ходе работ не затрагивались несущие конструкции, собственник может «отделаться» штрафом в 2500 рублей. Но перепланировку с Мосжилинспекцией по факту проведения все-таки согласовать придется.

Если в ходе работ затрагивались несущие стены, перекрытия или конструкция полов, необходимо получить техническое заключение, подтверждающее безопасность работ. Если же выяснится, что несогласованная заранее перепланировка противоречит действующим техническим нормативам, собственнику придется вернуть все на место за свой счет.

Важно помнить, что несогласованная перепланировка ставит под вопрос возможность проведения любых сделок с недвижимостью в Москве. Например, при последующей продаже, банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита потенциальным покупателям, или же сделка может быть вообще не зарегистрирована. Поэтому в интересах собственника действовать по закону. Итак, каков же порядок действий?

• Получаем поэтажный план от застройщика, на котором обозначены все несущие и ненесущие конструкции. Этот документ также необходим для того, чтобы определить точное расположение помещений в квартирах в новостройках с так называемой «свободной планировкой».

• Разрабатываем план планировки и определяем, необходимо ли согласование. Перепланировкой считается любое изменение того, что нарисовано на поэтажном плане БТИ, например, изменение стен, перегородок, расположения сантехприборов, конструкции полов, изменение формы окон, демонтаж подоконных блоков, а также вмешательство в инженерные коммуникации.

Если собственник жилья намерен перенести сантехприборы только в границах ванной или туалета, либо переместить раковину или электроплиту на кухне, сломать встроенную мебель, предварительное согласование не потребуется. Можно сделать ремонт, а уже затем обратиться в Мосжилинспекцию, которая направит к вам комиссию для проверки проведенных работ. Если речь идет о более глобальных изменениях, имеет смысл обратиться к каталогу типовых перепланировок, размещенному на сайте Мосжилинспекции.

Если же среди типовых решений не удалось найти подходящее именно вам, то лучше обратиться за помощью к профессионалам. Если планируемые работы не затрагивают несущие конструкции дома, то проект можно заказать в любой проектной организации, состоящей в СРО и имеющей свидетельство о допуске к таким работам. В случаях, когда вмешательства в несущие конструкции дома не избежать, проект должен быть выполнен автором проекта дома, а при отсутствии сведений о нем – ГУП МосжилНИИпроект.

• Собираем документы. Когда проект перепланировки готов, нужно подготовить документы. Для согласования перепланировки собственнику квартиры в многоквартирном доме потребуется следующий перечень документов:

• Заявление по форме, утвержденной правительством Москвы

• Проект перепланировки – в двух экземплярах

• Договор на авторский надзор по проекту (при наличии) – в двух экземплярах

Документы сдаются в МФЦ по месту жительства или «одно окно» жилищной инспекции при отсутствии в районе МФЦ.

• Ждем решения. Срок согласования перепланировки составляет 20 рабочих дней по проекту и 35 дней на рассмотрение типовых проектов. Если получен отказ, то должна быть указана его причина и рекомендации по ее устранению: проект можно доработать и добиться его принятия в новом виде.

• Делаем ремонт и получаем акт. Если разрешение получено, можно приступать к ремонту. После его завершения вызывается приемочная комиссия. Если все в порядке, подписывается акт о завершенной перепланировке. Копия акта должна быть направлена в БТИ, она служит основанием для оформления нового технического паспорта БТИ квартиры в черных линиях. На этом этапе планировка окончательно согласована.

Что под запретом?

Не все работы по перепланировке могут быть согласованы. Так, не допускается ухудшение жилищных условий как соседей, так и своих собственных. То есть даже если вы сами согласны уменьшить свою жилую площадь, Мосжилинспекция все равно должна будет требовать от вас, чтобы жилищные условия соответствовали нормативам. Площадь комнаты в однокомнатной квартире не должна быть меньше 14 кв. м, в многокомнатных квартирах площадь общей комнаты должна быть не менее 16 кв. м, а спальни и кухни – как минимум 10 и 8 кв. м соответственно.

Кроме того, не получится добиться разрешения на объединение газифицированного помещения с жилой комнатой: то есть если на кухне газовая плита, от варианта с «европейской планировкой» придется отказаться. Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери также не допускается.

«Человек стремится к улучшению своих жилищных условий, – комментирует управляющий партнер Мария Литинецкая Метриум Групп. – Зачастую этого можно легко добиться с помощью перепланировки, однако, это сложный процесс, требующий понимания нормативов, регулирующих жилищное строительство. Тем не менее, кажущиеся сложности – это не повод отказываться от своей мечты, ведь грамотная перепланировка не только позволяет максимально эффективно использовать каждый квадратный метр, но и повышает ликвидность недвижимости. Квартиры с хорошими планировками гораздо быстрее находят покупателей, но, разумеется, речь идет о тех случаях, когда все сделано в соответствии с законом. А вот несогласованная перепланировка – это преступление. Найти покупателей и риелторов, которые закроют на нее глаза, будет трудно».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ