Cтавки по жилищным займам снижаются на протяжении последнего полугода. Сегодня не сложно найти программы кредитования со ставками в районе 9% для всех и от 4,65% для семей с двумя и более детьми. Эксперты компании Метриум рассказали, как снизить процент по кредиту покупателям «первички», которые ранее оформили ипотеку на менее выгодных условиях.
Сегодня большинство банков предлагают программы рефинансирования кредитов, причем не только своим клиентам, но и заемщикам сторонних кредитных организаций. При этом, если перекредитование в другом банке существует достаточно давно, то реструктуризация займа внутри одного банка – достаточно новое явление на отечественном ипотечном рынке. В начале осени 2017 года подобная программа стартовала в Сбербанке. Программа просуществовала чуть более 12 месяцев и была завершена в сентябре 2018 года, накануне повышения ключевой ставки Центробанком. Заемщики Сбербанка имели возможность снизить ставку по ипотеке до 9,5% годовых, оставаясь клиентами банка.
Реструктуризация ипотеки сторонним заемщикам – предложение, которое имеется практически у каждого банка. Прежде всего, для кредитных организаций это возможность «переманивания» клиентов. К тому же, гарантированный доход в долгосрочной перспективе с процентов по ипотеке, а также потенциал наращивания объемов выдачи кредитов.
«Решение о перекредитовании на новых условиях оправдано, если существующая ставка по ипотеке минимум на 2-2,5% выше той, что предлагается по программе рефинансировании. Это связано с тем, что сама процедура влечет определенные денежные затраты: на оценку стоимости жилья, изменения договора страхования и т.п. В совокупности расходы на реструктуризацию долга в другом банке могут достигать до 45 тыс. рублей и нивелировать возможную выгоду», - советуют эксперты Метриум.
В чем же выгода?
Ставка рефинансирования в разных банках начинается сегодня от 9,4%. Для людей, которые уже успели купить квартиру в Санкт-Петербурге, например, в 2015 году при ставке 14,1%, рефинансирование займа позволит существенно снизить размер ежемесячного платежа и общую сумму долга перед банком. Например, если ипотечники приобрели тогда квартиру в одной из новостроек за 9,4 млн рублей под 14,1% годовых с первоначальным взносом 30%, то их ежемесячный платеж составляет порядка 88 тыс. рублей. В таком случае сумма переплаты в 1,5 раза больше размера кредита – порядка 9 млн рублей. Если сегодня перекредитовать данный кредит по ставке 10,1%, можно снизить размер ежемесячного платежа на 17 тыс. рублей, а «тело» кредита – практически на 3 млн рублей. Но выгода может быть еще более значительнее, если семья подпадает под критерии участия в государственных программах субсидирования ипотеки.
«Рефинансирование кредита в стороннем банке может занимать до двух месяцев, в течение которых нужно будет предоставить документы на квартиру, - обращают внимание эксперты. - Все это время вам могут начислять повышенный процент по ипотеке, поэтому собирать бумаги лучше начинать еще на этапе подачи заявки на перекредитование. Банк запросит у вас следующие документы: паспорт, СНИЛС либо другой второй документ (ИНН, водительское удостоверение), трудовую книжку, справку о доходах (2-НДФЛ). Если вы решили перекредитоваться в другой организации, дополнительно потребуются кредитный договор со старым банком, график платежей, справка об остатке задолженности».
Госпрограммы субсидирования
В прошлом году стартовала правительственная программа субсидирования ипотеки для семей с несколькими детьми, один из которых родился после 1 января 2018 года. Таким семьям банки предлагали кредиты с трехлетней льготной ставкой в 6% годовых на покупку новостройки. В начале этого года льготный период был отменен, и пониженная ставка стала действительна на весь период кредитного договора.
С начала сентября этого года Сбербанк первым среди кредитных организаций объявил о возможности реструктуризации действующих кредитных договоров под параметры этой госпрограммы. Проще говоря, у семей, купивших квартиру в ипотеку на общих условиях, появилась возможность снизить ставку почти в 2-2,5 раза. Два главных условия:
1) в семье должно быть два или более ребенка, один из которых родился в прошлом или этом году,
2) купленная квартира была приобретена у юрлица (то есть у застройщика).
Рефинансирование кредита по этой схеме позволит снизить ежемесячный платеж за приведенную выше квартиру на 33 тыс. рублей, переплата по кредиту составит всего 3,5 млн рублей, то есть на 5,5 млн рублей меньше, чем по кредитным ставкам 2015 года.
Кстати, если заемщик, купивший ранее квартиру в одной из новостроек Санкт-Петербурга, уже делал перерасчет ипотеки в связи со снижением ставок, переводом валюты в рубли или по другим причинам, а после 1 января 2018 года в их семье родился второй ребенок, то они имеют право повторно рефинансировать ипотеку, снизив ставку по ипотеке в рамках госпрограммы. При этом ставка снижается на весь срок ипотеки.
Есть ли минусы?
Несмотря на все перечисленные преимущества рефинансирования ипотеки, есть и несколько потенциально негативных моментов при реструктуризации ставки в новом банке. Во-первых, временные затраты. Во-вторых, заемщик понесет финансовые издержки, связанные с процедурой оценки квартиры, переоформления страховки, сбор справок и оплату госпошлины. Суммарные затраты могут составить порядка 35-50 тыс. рублей.
Кроме того, в период переоформления квартиры с залогового актива из одной кредитной организации в другую, новый банк оставляет за собой право начислять проценты по повышенным ставкам, так как кредит для него является необеспеченным. Процедура снятия старого и наложение нового обременения может занять несколько недель. Суммарно, процесс рефинансирования может растянуться на пару месяцев. Стоит отметить, что при пересмотре ставки в пределах одного кредитного учреждения, для этого потребуется значительно меньше бумаг, а следовательно, сил, времени и денег.
«Снижение ипотечных ставок – мощный драйвер развития стройкомплекса, а госпрограмма поддержки молодых семей с двумя и более детьми – стимул для нивелирования демографической ямы, ставшей отголоском кризиса 90-х, – резюмирует управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – Программы рефинансирования ипотечных кредитов – довольно новое явление на рынке российской ипотеки, особый расцвет они получили в 2018 году после длительного и значительного снижения процентных ставок. Ими воспользовались более 1,5 млн заемщиков, которые получили возможность снизить не только размер ежемесячного платежа, но и общий объем кредита. Рефинансирование выгодно не только покупателям квартир, но и банкам. Они получают дополнительную возможность привлекать новых клиентов и наращивать свой кредитный портфель. Кроме того, такая программа приветствуется и застройщиками, так как стимулирует повышение спроса и привлечение инвестиций в жилье».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ