Как сдавать жильё в субаренду: пошаговая инструкция

Что такое субаренда жилья

Это один из видов коммерческой деятельности. Один гражданин арендует у другого дом или квартиру на долгий срок и сдаёт жильё третьим лицам на своих условиях. Для собственника это удобно тем, что ему не надо тратить время на поиск жильцов и приведение квартиру в порядок. Он просто получает ежемесячные платежи и, время от времени, наведывается в квартиру с проверками.

Арендатор же таким образом зарабатывает деньги. Он ищет жильцов, отвечает за их комфорт, за чистоту и порядок на арендованной площади. Снимая квартиру по одной цене, он сдаёт её по другой. Разница покрывает операционные расходы и приносит прибыль.

Выгодно ли сдавать жильё в субаренду

Это зависит от состояния рынка найма жилья. В марте 2023 года, однокомнатную квартиру на юго-западе Москвы можно снять на долгий срок за 30 000 рублей. В посуточном найме за похожу квартиру потребует, в среднем, 3 000 рублей в сутки. В идеальном случае, если сдавать посуточно без простоев, арендатор выручит за месяц 90 000 рублей. Из них 30 000 он отдаст собственнику жилья. Ещё какая-то часть уйдёт на операционные расходы: оплата труда клинеров, ремонт или покупку мебели/ бытовой техники для жилья, продвижение объявлений в интернете. Остаток выручки арендатор заберёт себе. Это примерно 50-55 тыс. рублей.

Но в реальности доход будет меньше, потому что рынок посуточной аренды колеблется и доход арендатора зависит от:

• расположения жилья;
• его состояния;
• сезона;
• балансом спроса и предложения на рынке.

Люди, которые зарабатывают действительно хорошие деньги на субаренде, редко работают только с одним объектом. Обычно у них есть пул квартир в разных районах города. Сами же они выполняют работу сродни риэлторской: договариваются с собственниками жилья, ищут и завлекают клиентов, составляют договоры, следят за вселением и выселением, за состоянием жилья, нанимают клинеров для наведения порядка во время пересменок и так далее. Это серьёзный труд на полный рабочий день и он требует серьёзной отдачи. Однако при должном уровне коммерческого чутья и банального упорства, он способен приносить арендатору достойный доход.

Как сдавать жильё в субаренду по закону

Так как субаренда — это коммерческая деятельность направленная на извлечение прибыли, арендатор обязан платить налоги. То есть, прежде всего, он должен оформить соответствующий юридический стаус.

Для таких ситуаций, законодательство РФ предусматривает несколько схем:

• индивидуальное предпринимательство с налоговой ставкой от 6 до 15 процентов;
• самозанятость с налоговой ставкой от 4 до 6 процентов;
• физическое лицо с налоговой ставкой 13 процентов.

Подробнее о тонкостях налогообложения на рынке найма и аренды жилья можно узнать из этой статьи. Если кратко, то:

• уплата НДФЛ даёт право пользоваться налоговым вычетом на образование и лечение;
• ИП предусматривает пенсионные отчисления;
• статус самозанятого обеспечивает самую низкую налоговую ставку, но не предусматривает каких-либо социальных льгот.

Проще всего оформить статус самозанятого. Для этого достаточно зарегистрироваться на сайте «Мой налог», отправить свою фотографию и скан паспорта. Госпошлина за регистрацию не установлена — услуга бесплатна.

Индивидуальному предпринимателю придётся встать на учёт в Налоговой службе, Пенсионном фонде, Фонде социального страхования. регистрируют статус в Налоговой службе. там от вас потребуют оригиналы и копии: паспорта и ИНН. Также придётся написать два заявления: об открытии ИП и о применении специального налогового режима. Госпошлина за регистрацию ИП в 2023 году составляет 800 рублей.

Легализовав предпринимательский статус, можно приступать к поиску жилья для сдачи в субаренду. Как показывает практика, найти такое жильё не сложно. Гораздо сложнее договориться с собственниками. Как правило, к субаренде они относятся настороженно, так как опасаются за сохранность имущества.

При этом, по закону нельзя сдавать чужое жильё без согласия хозяина. Если планируете сдавать квартиру в субаренду, необходимо получить нотариально заверенное согласие собственника. если собственников больше одного, нужно получить разрешение от каждого из них.

Как составить договоры аренды и субаренды

Мы написали отдельную статью о том, как правильно заключить договор найма. Его можно использовать в качестве шаблона для договора аренды с небольшими дополнениями:

• срок аренды должен начинаться от года, с возможностью продления, чтобы собственник, передумав, не мог в любой момент выставить из квартиры ваших субарендаторов;
• обязательно добавьте пункт о том, что собственник/собственники не против субаренды со ссылкой на нотариально заверенные согласия;
• зафиксируйте возможные ситуации из-за которых собственник может поднять арендную плату, также зафиксируйте на какой процент он может её поднять;
• добавьте пункт о том, кто оплачивает текущий и капитальный ремонт и несёт ответственность за имущество.

Договор долгосрочной аренды — от года и более — регистрируют в Росреестре.

Найдя квартирантов, арендатор обязан заключить с ними договор субаренды. При этом существует несколько правил:

• арендатор не может заключить договор субаренды, чей срок превышает срок основного договора аренды;
• договор субаренды не даёт субарендатору больше прав и обязанностей, чем имеет арендатор первого порядка, то есть сдать квартиру в суб-субаренду субарендатор не может;
• по закону, за состояние квартиры отвечает арендатор первого порядка и он не может переложить эту обязанность на субарендатора;
• порядок использования жилья в договоре субаренды всегда идентичен порядку использования в договоре аренды, то есть, если аренда оформлена как на жилое помещение, сделать из него фотостудию нельзя.

Костяк договора субаренды составляют следующие обязательные пункты:

• имена и паспортные данные сторон;
• описание предмета договора;
• срок субаренды в днях;
• точное указание времени заезда и выезда;
• сохранность квартиры и находящегося в ней имущества;
• стоимость аренды из расчёта рублей в сутки;
• оплата коммунальных услуг в случае их употребления сверх указанной нормы.

Риски субаренды

Субаренда — нервный бизнес полный неприятных сюрпризов. Помимо вполне очевидных расходов на аренду, коммунальные услуги, рекламу, обустройство и поддержание жилья, могут внезапно возникнуть и незапланированные траты. Например, устранение последствий потопа, ремонт жилья после пребывания буйных гостей и так далее.

При этом у арендатора нет чётких гарантий того, что квартира не будет простаивать без жильцов. А это тоже потеря денег. Да, субаренда может принести доход. Но если не готовы трудиться практически без выходных, постоянно подстраиваться под ритм жильцов, договариваться с хозяевами и покрывать внезапные убытки, лучше не приходить в этот бизнес.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ