В течение ближайшего месяца комитет по строительству и комитет по социальной политике Петербурга намерены разработать программу помощи обманутым дольщикам. В программу войдут конкретные проблемные адреса, которые будут достроены за счет городского бюджета. До сих пор проблемы недостроев решались только одним способом — за счет передачи вялотекущих или замороженных жилых объектов другим застройщикам.
В течение ближайшего месяца комитет по строительству и комитет по социальной политике Петербурга намерены разработать программу помощи обманутым дольщикам. В программу войдут конкретные проблемные адреса, которые будут достроены за счет городского бюджета.
До сих пор проблемы недостроев решались только одним способом — за счет передачи вялотекущих или замороженных жилых объектов другим застройщикам.
Сам себе застройщик
На сегодняшний день в Петербурге существует три схемы, по которым достраиваются проблемные жилые дома. По одной из них, когда объект отдается другому застройщику по договору переуступки прав, завершается строительство почти 7% жилых зданий в Петербурге. Первый дом в Лыжном переулке, достроенный по этой схеме компанией «Темп», уже сдан в марте 2012 года, сейчас идет оформление собственности на квартиры. До того, как в июне 2010 года «Темп» за 270 млн рублей купил участок с котлованом и пробными сваями, права на строительство принадлежали компании «Ленспецстрой» (входит в ГК «Маяк»).
Вторая схема предполагает расторжение договора аренды земельного участка с застройщиком, не выполняющим свои обязательства, и продажу объекта через торги другой строительной компании, которая привлекается для завершения строительства проблемного объекта. Причем, помимо той земли, где находится долгострой, в лот включаются еще несколько участков, с которых и идет основная прибыль новому инвестору. Так, недостроенные дома компании-банкрота «Чесма-Инвест» купило ООО «ПСМ-Классик» (входит в ТД «Сигма»). Цена продажи в четыре раза превысила стартовую стоимость в 32 млн рублей и составила 8 млн рублей. Помимо объекта незавершенного строительства площадью 5473,7 кв. м на Гражданский проспекте, 107, в лот вошли еще три участка на Будапештской улице, Костромском и Гражданском проспектах.
Однако все большее распространение сейчас получает третья схема, по который достройка объекта осуществляется самими участниками долевого строительства через созданное ими ЖСК. Все обременения, включая уплату налога в бюджет Петербурга за инфраструктуру и долги прежней строительной компании, с застройщика в данном случае снимаются. Сегодня по этой схеме уже достроены и введены в эксплуатацию 23 жилых петербургских дома и создано еще несколько новых кооперативов, которые просят передать им полномочия по завершению строительства. В частности, проблемный комплекс «Рощинский посад» в поселке Рощино будет достраивать ЖСК «Линдуловская роща». Члены ЖСК «Триумф» также намерены оформить переуступку прав по договору аренды земельного участка на Васильевском острове
Риск по необходимости
В рамках новой программы будут также разработаны меры, позволяющие свести к минимуму нарушения в области долевого строительства и повышающие ответственность застройщиков. По словам чиновников, не исключено, что за неисполнение обязательств по договорам будет введена уголовная ответственность.
Сейчас же, по свидетельству экспертов, в Петербурге с нарушением действующего законодательства строится чуть ли не половина домов. В феврале, например, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга и местное управление Госстройнадзора опубликовали список из 162 многоквартирных домов, незаконно построенных на участках, предназначенных под индивидуальное жилое строительство. Причем, в основном это элитные жилые здания, расположенные в Приморском, Выборгском и Красносельском районах. Юристы говорят, что, по сути дела, такие объекты являются самостроем и в любой момент могут попасть под снос. Покупатели же квартир рискуют остаться ни с чем, поскольку в этой ситуации они не подпадают под действие закона о защите прав дольщиков.
Открытие продаж до получения разрешения на строительство вообще стало обычным явлением для петербургских застройщиков. «В принципе, для некоторых компаний является нормой получение разрешения на строительство через два-три месяца после начала продаж, — комментирует заместитель генерального директора Консалтингового центра „Петербургская Недвижимость“ Ольга Трошева. — Однако в любом случае разрешение будет получено, и это понимают как застройщик, так и дольщики». Тем не менее, по словам Трошевой, бывают и такие ситуации, когда в надежде на скорое получение разрешительной документации компания открывает продажи жилья, но возникают сложности с получением документов и тогда продажи приостанавливаются до того момента, пока документация не будет приведена в порядок. Такая же ситуация может возникнуть, когда проект не проходит экспертизу. Ее проводят повторно, и до тех пор, пока ситуация не наладится, продажи не возобновляют.
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов говорит, что раньше таких случаев на рынке практически не было, но сейчас девелоперы все чаще готовы рисковать ради того, чтобы достроить объект. «Реализуя проект, девелоперы от администрации города получают два документа — постановление правительства и разрешение на строительство, — рассказывает эксперт. — В постановлении указывается, в какие сроки компания должна построить объект. Причем примерно в 70 % случаев инвесторы не успевают, а продление не осуществляется». По словам Дмитрия Некрестьянова, компании остается лишь приостановить строительство и ждать разрешения на продолжение строительства. Однако некоторые застройщики все же решают действовать и самовольно достраивают объект в надежде на то, что потом заплатят штраф, и администрация разрешит строительство.
Обозреватель ГдеЭтотДом.РУ в Петербурге Татьяна Елекоева
