Москвичам, которые хотят переехать в Питер, негде селиться

3 апреля 2013 г.

В Санкт-Петербруге происходит активное перераспределение спроса на элитное жилье. Так, за I квартал 2013 года доля москвичей в структуре заявок на подбор недвижимости в северной столице увеличилась на 20%. Число иностранцев, интересующихся российской Венецией, возросло не столь сильно — на 3%. Впрочем, это тоже можно считать существенным показателем. Такие данные приводят аналитики компании Knight Frank St Petersburg, которые проводят регулярный мониторинг рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Однако одного желания переселиться в город на Неве мало. Нужен еще выбор вариантов. А есть ли он?

У того, кто интересуется элитной недвижимостью Санкт-Петербурга, есть два традиционных пути: строящиеся в престижных районах города новые объекты, удовлетворяющие всем современным требованиям высокого класса, или вторичка в исторической части города, в домах, составляющих «архитектурный золотой фонд» северной столицы. В первом случае выбор, вроде бы, не так уж и мал: по данным Knight Frank St Petersburg, объем рынка строящейся элитной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2013 года составил 145 тыс. кв. м. Правда, тут есть свои нюансы.

Во-первых, более половины всего предложения (около 60%) сосредоточено всего в двух жилых комплексах — «Парадный квартал» и «Смольный парк». Оба объекта ведет компания «Возрождение» и оба располагаются в Центральном районе города. «Парадный квартал» — это масштабный проект, состоящий из 18 разноэтажных корпусов, в которых есть и жилая часть, и офисная, и инфраструктурная, со своей центральной площадью, «улицей бутиков», фонтаном и статуями. Располагается он неподалеку от Таврического сада, три корпуса уже введены в эксплуатацию, а строительство еще двух жилых зданий рассчитывают завершить к концу нынешнего года. Разброс цен — от 150 до 280 тыс. рублей за 1 кв. м. ЖК «Смольный парк» — это комплекс, в котором отдана дань конструктивизму с его графичными линиями, большими плоскостями и логичным смысловым наполнением. Самое большое, семиэтажное, здание комплекса уже завершено и введено в эксплуатацию, а до конца 2016 года появятся еще 16 небольших корпусов, расположенных ближе к Неве. На сегодняшний день цены здесь варьируются в диапазоне 130 — 265 тыс. рублей за 1 кв. м.

Во-вторых, основной спрос приходится на клубные дома, число квартир в которых не превышает 25. А среди новостроек Центрального района Санкт-Петербурга таких очень мало: в общем объеме предложения на их долю приходится всего 7%. При этом в силу особого менталитета местных жителей, которые очень активно выступают за неприкосновенность исторического центра города, судьба многих завяленных клубных проектов остается под вопросом, причем это распространяется не только на типичные для элитной недвижимости части Центрального района. Например, в последнее время обострилась ситуация вокруг строительства клубного дома на набережной реки Мойки, которое ведет компания «М 102» (входит в «Охта групп»). Главная претензия местных жителей связана с тем, что новое строительство в этой части города вообще недопустимо, разрешено лишь воссоздание утраченного, а новый проект, по их мнению, этим требованиям не удовлетворяет. Между тем, есть и противоположная точка зрения. Оно связано с тем, что место, где ведется строительство (а находится стройплощадка в Коломне), несмотря на всю его историческую значимость, никогда не попадало в сферу интересов застройщиков элитного жилья, и появление в нем комплекса класса de luxe может повысить престиж и статус территории. Если говорить о самом комплексе, то он рассчитан на 24 квартиры, а стартовые цены, по разным оценкам, в нем могут колебаться от 170 до 330 тыс. рублей за 1 кв. м.

Что касается вторичного элитного жилья, то основной спрос приходится на «Золотой треугольник» (территория между Дворцовой и Адмиралтейской набережными, улицей Гороховой и Фонтанкой), цены в котором вдвое превышают расценки в других локациях города. «Столь высокая цена на жилье в зоне „Золотого треугольника“ объясняется уникальностью реконструированных объектов и ограниченностью предложения, — рассказывает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова. — Дома, в которых располагаются самые дорогие квартиры, являются памятниками архитектуры, часть из них находится под охраной ЮНЕСКО. Архитектурный облик таких домов вносит свой вклад в возрождение культурного облика Санкт-Петербурга».

Предложений в «Золотом треугольнике», в принципе, не мало. Например, в каталоге недвижимости портала ГдеЭтотДом.РУ на Дворцовой набережной можно найти восьмикомнатную квартиру площадью 530 кв. м (de ure — это две квартиры, в которых проведена узаконенная перепланировка) с собственной мансардой и «антресольным» этажом. Она находится в доме классического для конца XIX — начала XX века вида, с парадным и «черным» входом, а само задние в 2008 году было отреставрировано. Продается эта квартира за 300 млн рублей. Правда, это предложение нельзя причислить к тем, на которые приходится максимальный спрос. Дело в том, что продается она в состоянии «под отделку». А большинство покупателей элитной недвижимости Петербурга интересуются полностью готовым к проживанию жильем, как минимум — с дизайнерской отделкой, а как максимум — с полной обстановкой. А вот такие варианты в продаже встречаются не так уж и часто. Хотя кое-что, конечно, имеется. Например, трехкомнатная квартира площадью 380 кв. м в доме на Итальянской улице (цена вопроса — 265 тыс. рублей). Маленькая деталь: этот дом построен в 2001 году, потому к разряд исторически-ценных задний ну никак не попадает. С другой стороны, не дотягивает он и до современных представлений об элитном жилье, которые за последние десятилетие сильно изменились. Поэтому несмотря на то, что этот дом можно честно назвать «клубным» (в нем всего 20 квартир), квартиру едва ли удастся продать быстро.

Вывод понятен: несмотря на вполне весомый спрос на элитную недвижимость Санкт-Петербурга как со стороны местных жителей, так и со стороны москвичей (а их доля за последний квартал выросла на 20%), а также иностранцев и выходцев из других регионов России, выбор остается крайне ограниченным. Хотя тенденция к изменению ситуации все же есть. «Мы ожидаем, что количество предложений к концу года возрастет в данном сегменте за счет выхода новых проектов, что позволит удовлетворить запросы покупателей», — говорит руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Елена Громова. Если так и произойдет, возможно, продажи элитной питерской недвижимости пойдут динамичнее, что даст и всему городу в целом дополнительный стимул для развития.