Приобрести квартиру в Москве и раньше могли немногие. В кризис подобных счастливчиков еще поубавилось. Однако иметь в собственности столичное жилье, как и прежде, не только приятно, но и престижно. Для тех, у кого недостаточно средств на целую квартиру, особенно в сложившихся экономических условиях, всегда остается выход в виде комнаты или доли. За сколько сегодня можно купить комнату или долю в московской квартире, в чем особенности подобных сделок, а также плюсы и минусы — читайте далее.
Стоимость долей и комнат в московских квартирах в кризис
Эксперты сходятся во мнении, что решение приобрести долю или комнату в столичной квартире может быть обусловлено несколькими причинами. Но главной из них является недостаток средств на отдельное жилье. И в основном подобные сделки выступают в качестве своеобразного старта перед покупкой полноценной квартиры в будущем, передает «Дом.Лента.ру» со ссылкой на главу Совета директоров «БЕСТ-Новостроя» Ирину Доброхотову.
Основной спрос на комнаты в московских квартирах формируют приезжие из других регионов. Их отличают невысокие требования к жилищу и принцип «лучше что-нибудь, чем ничего». Много реже на проживание в таких «коммуналках» идут москвичи. Например, в случае разъезда с родителями или бывшим супругом.
Однако есть и вторая группа потребителей. Это инвесторы, ищущие комнаты для сдачи в Москве в аренду или с перспективой выкупа всей квартиры. Причем последний вариант допускает как приобретение доли, так и комнаты. Но, по словам главы юридического департамента Est-a-Tet Веры Богучаевой, подобное «собирательство» выходит затратнее, нежели покупка обычной квартиры с соизмеримыми характеристиками. Обычно собственником долей становится один из владельцев других.
По оценке аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости», на сегодняшний день на вторичном рынке Москвы предлагаются в продажу 584 комнаты и 126 долей по средней цене в 3 миллиона рублей. В «БЕСТ-Новострое» сообщили о 1,8 тысячи комнат. Из них 200 лотов представляют собой доли, а около 25% - комнаты в границах Кольцевой линии метро.
Так, самую дешевую комнату в Москве можно купить чуть более чем за 1 миллион рублей. Ее площадь составляет 12 квадратных метров. Это 2-комнатная квартира на четвертом этаже панельного дома на Шипиловской.
Наиболее доступная доля обойдется в 950 тысяч рублей. Это четверть 3-комнатной квартиры на пятом этаже 9-этажной «панельки» в шаговой доступности станции метро «Пражская».
Самыми привлекательными лотами традиционно считаются комнаты в пределах Кольцевой линии метрополитена. В то же время управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов обратил внимание, что подобных предложений в центре мало. Так как основной объем «коммуналок» в ЦАО выкупили еще в 90-е годы прошлого века.
Глава аналитического центра «ЦИАН» Алексей Попов отметил, что нередко встречаются довольно экзотические предложения. Например, часть сделок с комнатами — продажа минимальных долей от 1/10 до 1/100 попросту для оформления регистрация. Также среди лотов в сегменте аренды/продажи жилья имеются помещения в гаражных кооперативах. Предприимчивые собственники превратили капитальные советские гаражи в жилпомещения, оснастив их септиками, отоплением, водоснабжением.
Юридические особенности сделок купли-продажи комнат и долей в квартире
Достоинства наличия в собственности доли или комнаты в московской квартире очевидны. Как рассказал глава департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Михаил Куликов, во-первых, российский менталитет никуда не делся. Подавляющее большинство граждан уверены, что лучше иметь свою жилплощадь, хоть и совсем мизерную. Также для многих значительную роль играют соцгарантии, обеспечиваемые так называемой «московской пропиской». Поэтому часто граждане даже не рассматривают вариант съемной недвижимости.
Несмотря на то, что у покупки доли или комнаты в квартире в Москве достаточно плюсов, специалисты напоминают о юридических особенностях и сложностях подобных операций.
1) Сделки по приобретению комнат более длительны по времени и требуют большого количества документов. Зачастую последних нужно больше, чем при покупке обычной квартиры.
2) Собственники других долей обладают преимущественным правом приобретения продаваемой. Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец обязан письменно предложить другому владельцу свои квадратные метры, обозначив цену. В течение месяца содольщики могут думать о целесообразности сделки. Если они отказались, продавец может реализовать свою долю. Однако стоимость должна быть не ниже указанной в предложении содольщикам. В противном случае, последние имеют право в течение трех месяцев внести требование о признании сделки недействительной.
3) В случае наличия ребенка в качестве собственника одной из комнат в квартире, нужно разрешение органов опеки на продажу. Письменно отказа родителей от приобретении комнаты будет недостаточно. Подобная операция окажется без юридической силы.
4) Приобретая долю в квартире, покупатель подучает абстрактное имущественно право, не выраженное в конкретной недвижимости. Поэтому эксперты рекомендуют убедиться в существовании соглашения между общими собственниками квартиры о порядке пользования общим имуществом. То есть должно быть прописано, что владелец доли имеет право на конкретную комнату в квартире и общее имущество — туалет, кухню, ванную, коридоры и т. п.
В то же время, как уточнил юрист «Сити-XXI век» Василий Шарапов, если порядок пользования общими помещениями в квартире не установлен, то собственник не может сдавать свою комнату в пользование третьим лицам без одобрения владельцев других комнат.
5) С 2016 года сделки продажи долей в квартире посторонним необходимо обязательно нотариально удостоверять.
6) Банки неохотно обслуживают клиентов, приобретающих комнату или долю в квартире в ипотеку или кредит. Причиной тому — низкая ликвидность подобных объектов недвижимости, выступающих предметом залога. В случае невозможности погашения кредита заемщиком, продать часть квартиры много труднее, чем целую.
Однако, по словам Доброхотовой, ипотеку на комнату в коммуналке банки все-таки дают. Например, Сбербанк, «Транскапиталбанк», «Зенит». С первоначальным взносом от 10% и под 12-17,5% годовых. Причем эти параметры чаще всего подбираются индивидуально.
Кроме того, более привлекательными для банков являются клиенты, уже выкупившие несколько комнат в коммунальной квартире и нацеленные на последнюю. То есть после планируемой операции они превратятся в единственного собственника неделимого объекта.
По информации Москатова, к данному моменту в противовес комнатам все программы по предоставлению ипотеки на долю в квартире заморожены.
Эксперты подытожили, что купить часть квартиры в Москве не просто. Однако статистика «ИНКОМ-Недвижимости» гласит, что в среднем через 3 года приобретатели комнат и долей в столичных квартирах их продают в пользу отдельной жилплощади.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ