Территория Московского проспекта рядом с Обводным каналом стала одним из первых масштабных проектов редевелопмента в Петербурге. Хотя, казалось бы, потенциал локации исчерпан, аналитики Colliers, в рамках цикла исследований «Миллионы квадратов», нашли еще около 214 га, редевелопмент которых может увеличить объем жилой застройки в 2,5 раза.
Локация Московского проспекта активно развивается в двух направлениях: северная часть Московского проспекта (территория, ограниченная Обводным каналом, Витебским проспектом, Благодатной улицей, Митрофаньевским шоссе) и локация Лиговского проспекта (территория, ограниченная Обводным каналом, Днепропетровской улицей, Витебским и Московским проспектами), которую мы обозначили «новым» Лиговским.
За последние 10 лет в этой объединенной локации объем жилой застройки (построенной и строящейся на данный момент) достиг 1,7 млн кв. м в 25 проектах. Большая часть этого объема сосредоточена в территории близ Измайловской перспективы вдоль северной части Московского проспекта, где реализуется один из ключевых проектов редевелопмента на рынке недвижимости Петербурга – квартал Галактика (Эталон).
При этом, превалирующая доля предложения в локации вдоль северной части Московского проспекта относится к новостройкам комфорт-класса (72,9% от объема построенного и строящегося предложения в локации), в то время как «новый» Лиговский становится зоной концентрации бизнес-класса (79,7% от объема построенного и строящегося предложения).
По данным Colliers, сейчас в стадии проектирования находятся еще более 600 тыс. кв. м, 87% которых приходится на «новый» Лиговский, где девелоперы Glorax и ПИК планируют продолжить реализацию проекта Ligovsky City.
С 2017 года средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в северной части Московского проспекта выросла на 113% и по состоянию на конец третьего квартала 2021 года составила 242 тыс. руб. Средняя стоимость в сегменте «бизнес» находится на уровне 258 тыс. руб./кв. м, в сегменте «комфорт» – 220 тыс. руб./кв. м.
На территории «нового» Лиговского проспекта стоимость квадратного метра с 2017 года выросла на 97% – до 228 тыс. рублей. Эта локация имеет интересную особенность: по состоянию на конец третьего квартала 2021 года, стоимость квадратного метра в комфорт-классе оказалась выше показателя в новостройках бизнес-класса: 241 тыс. руб./кв. м против 205 тыс. руб./кв. м соответственно. Парадокс обусловлен ограниченным составом экспозиции в «бизнесе» (большинство проектов уже распроданы и имеют в экспозиции так называемые «остатки»), в то время как строящееся предложение комфорт-класса реализуется с привлечением проектного финансирования и располагается ближе к жилой застройке, вдалеке от железнодорожных путей, что увеличивает стоимость квадратного метра.
В рамках исследования «Миллионы квадратов» специалисты Colliers выявили еще около 214 га территории, перспективной для редевелопмента. Наибольший потенциал развития заложен в локации Московского проспекта (127 га), где, в случае комплексного подхода к редевелопменту и выводу предприятий, может быть построено более 1,55 млн кв. м жилья. На территории «нового» Лиговского Colliers выявила еще 88 га, на которых может появиться 1,26 млн кв. м жилья. Более половины от выявленных площадей (111 га) требуют изменения функционального назначения для реализации проектов жилья или апартаментов. Оставшиеся 103 га находятся в общественно-деловой зоне, где допустимо строительство жилья. По оценке Colliers, в случае изменения градостроительной документации, объем жилой застройки Московского и «нового» Лиговского проспектов может увеличиться в 1,5 раза.
«Учитывая высокий интерес покупателей квартир в новостройках Санкт-Петербурга именно к недвижимости в данной локации, спрос на площадки со стороны девелоперов останется высоким. Именно это окажется поддерживающим фактором для процесса джентрификации и переноса оставшихся промышленных и складских территорий за пределы города и их освоение коммерческими и жилыми девелоперами. Как следствие - новые проекты будут выходить в уверенном классе «бизнес», существенно меняя образ района. В то же время, многие площадки имеют в составе исторические здания, объекты культурного наследия и памятники архитектуры – сложные объекты с высокими рисками для девелопера, а значит, на их освоение уйдет еще не одно десятилетие», - комментирует руководитель направления земельных участков Colliers Антон Орлов.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ