Из-за перехода на новую схему работы сферы долевого строительства, российские застройщики, реализующие свои жилые проекты в массовом сегменте, могут потерять значительную часть доходов. По оценкам международной консалтинговой компании Knight Frank, из-за снижения спроса доходность таких ЖК может снизиться в 2,5 раза.
С 1 июля 2019 года все новые жилые комплексы должны будут реализовываться только через счета эскроу. По новым правилам средства дольщиков должны поступать на специальные счета в банках, где будут храниться до ввода дома в эксплуатацию. Из-за перехода на новую схему работы доходность проектов может значительно сократиться.
«В частности, на рынке новостроек Москвы введение эскроу-счетов на старте проекта приведет к падению их доходности, - считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. - При этом стоит добавить, что падение доходности ЖК частично будет компенсировано за счет применения банками диверсифицированной процентной ставки на инвестиционной стадии. При обеспечении эскроу-счета средствами физических лиц банк устанавливает более низкую ставку процента, которая будет зависеть от объема реализованной недвижимости. Снижение ставки по кредиту на инвестиционной стадии составит в среднем 30-40% относительно рыночной. Еще одним положительным фактором является увеличение доли возможного финансирования проекта банком – в среднем до 80%-85% против 60% ранее».
По мнению аналитиков Knight Frank St Petersburg, что доходность новостроек может снижаться в 1,5-2,5 раза в зависимости от масштаба и класса ЖК. Больше всего негативный эффект грозит жилым комплексам массового сегмента, здесь доходность может снизиться в среднем 2,5 раз. Менее всего, по мнению аналитиков, пострадает высокобюджетное жилье. Здесь все в большой степени будет зависеть от характеристик конкретного ЖК. Доходность их реализации может сократиться примерно в 1,5 раза.
Введение эскроу-счетов приведет не только к снижению доходов девелоперов, но и к росту цен на жилье, уверены аналитики Knight Frank. В частности, он уже начался на рынке новостроек Санкт-Петербурга. В среднем по рынку цены поднялись на 5,5%. При этом новостройки СПб массового сегмента подорожали на 10%, а новостройки Ленобласти, возводимые в пригородах, стали стоить на 13% больше.
«Даже незначительное увеличение стоимости квартир может привести к существенному падению спроса, что критически отразится на проектах, - рассуждают эксперты. - Тем более, сейчас на рынке одновременно будут представлены проекты, которые будут продолжать работать по старым правилам, а все остальные будут работать по новым. Соответственно, первые получат большое конкурентное преимущество: у них не будет падения маржи, и они смогут держать цены. Естественно, спрос будет перетекать к ним, что негативно скажется на тех, кто будет работать по новой схеме. Фактически подобные изменения приближают проект создания жилого дома к схеме работы с продажей уже готового жилья. Подобный переход в свою очередь может сказаться на структуре создаваемых жилых комплексов: более экономически целесообразным станет разделение на сравнительно компактные очереди».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ