С 1 сентября 2026 года в России начинает действовать единый регламент оформления актов приёмки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Соответствующий приказ Минстроя России № 318/пр от 22 мая 2026 года зарегистрирован Минюстом 1 июня и вступает в силу одновременно с поправками в Жилищный кодекс, внесёнными Федеральным законом № 529-ФЗ. Разбираемся, кого коснутся нововведения, что конкретно меняется и какие действия пора предпринять управляющим организациям и собственникам.
Зачем понадобился новый порядок?
До сих пор обязанность составлять акты приёмки по форме, утверждённой Минстроем (приказ № 761/пр от 26.10.2015), уже существовала — эти документы входят в техническую документацию МКД. Однако сроки и процедура их оформления на федеральном уровне не регулировались. На практике этот пробел восполняли условиями договора управления, что порождало разнобой и споры между управляющими организациями и собственниками.
Теперь порядок закреплён нормативно: приказ № 318/пр устанавливает единые требования к срокам, способам направления и процедуре согласования актов приёмки.
На кого распространяется
Новые правила действуют для двух типов управления:
• Управляющая организация — при управлении МКД по договору управления.
• Непосредственное управление — когда собственники квартир и других помещений в доме заключают договоры напрямую с исполнителями работ.
В обоих случаях в доме с более чем четырьмя квартирами, где не создано ТСЖ или кооператив, собственники обязаны избрать совет многоквартирного дома и его председателя. Если в течение календарного года это решение не принято — инициатива созыва общего собрания переходит к органу местного самоуправления.
Исключение: дома, управляемые ТСЖ, ЖСК и иными специализированными кооперативами. Для них новый порядок не применяется — контроль качества работ остаётся в их внутренней компетенции.
Кто подписывает акты со стороны собственников
Право подписи актов приёмки закреплено за:
• Председателем совета МКД — если он наделён таким полномочием решением общего собрания собственников либо по доверенностям от собственников помещений.
• Членами совета МКД — если общее собрание решило, что полномочия председателя осуществляются совместно с членами совета (новая часть 8.2 статьи 161.1 ЖК РФ, введённая законом № 529-ФЗ).
Полномочия по подписанию актов должны быть чётко определены. Без решения общего собрания или без доверенностей председатель совета не вправе ставить подпись.
В договоре управления могут быть установлены более короткие сроки оформления, но не более 30 дней. Если в действующем договоре срок превышает 30 дней либо вообще не указан — с 1 сентября применяются нормы приказа № 318/пр.
Способы передачи документов
Акты приёмки направляются председателю или членам совета любым способом, который позволяет подтвердить факт получения:
• почтовое отправление;
• электронная почта;
• личный кабинет на сайте исполнителя;
• вручение при личном присутствии.
Перечень не закрыт — стороны могут согласовать иные способы, в том числе закрепить их в договоре.
Что если возникли разногласия
Если председатель или члены совета в течение 10 дней направили письменный обоснованный отказ с аргументированными возражениями, исполнитель оформляет новый акт с учётом замечаний. Стороны могут проводить дополнительные мероприятия — осмотры общего имущества, согласительные совещания.
Повторный акт может отличаться от первоначального по составу и объёму работ. Если спор не удаётся урегулировать, он разрешается в судебном порядке.
Что нужно сделать управляющим организациям
-
Проверить действующие договоры управления — выявить расхождения с новыми сроками и процедурой. При необходимости — внести изменения.
-
Настроить документооборот — обеспечить оформление актов в 30-дневный срок и направление в течение 5 дней.
-
Проинформировать жителей и председателей советов о новых требованиях.
Что нужно сделать собственникам
-
Избрать совет МКД — если этого до сих пор не сделано.
-
Определить полномочия по подписанию актов — закрепить решение на общем собрании, оформить доверенности при необходимости.
-
Внимательно проверять акты приёмки и при несогласии — направлять мотивированный отказ в установленный срок.
Краткие итоги
• Акты приёмки по содержанию и ремонту общего имущества МКД стали не просто формальностью, а документом с жёстко регламентированной процедурой.
• На всё — от оформления до автоматического согласия при молчании — отведено не более 30 дней.
• Новый порядок не касается домов под управлением ТСЖ и кооперативов.
• Договоры управления, противоречащие новым правилам, с 1 сентября должны применяться в части, соответствующей приказу № 318/пр.
• В каждом многоквартирном доме страны должен появиться свой совет для контроля за обслуживанием МКД.
В Минстрое России подчеркивают, что новый алгоритм взаимодействия жильцов с УК направлен на повышение прозрачности контроля за услугами и работами, предоставляемыми управляющей компанией собственникам квартир в других помещений в МКД. Правда есть минус: далеко не во всех многоэтажках жители приходят к единому мнению, проявляют активность и сплоченность. Совет дома и его председатель также есть далеко не в каждом российском МКД. А без них теперь жители фактически лишаются возможности влиять на качество услуг УК.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ